Анализ рынка жилой недвижимости мун.Кишинэу

за первое полугодие 2025 года

Рынок жилой недвижимости характерно разделяется на взаимосвязанные факторы двух составляющих: рынок первичного жилья и рынок вторичного жилья.  Динамика, данных рынков жилья подвластна процессам имевших место в мун.Кишинэу, в первом полугодии 2025 года.

Согласно данным Национального банка Молдовы, за первое полугодие 2025 года, индекс цен на жилую недвижимость (RPPI) вырос на 18,4% по сравнению с четвертым кварталом 2024 года и на 35,4% по сравнению с первым кварталом 2024 года.

RPPI, или Индекс цен на жилую недвижимость (Residential Property Price Index), является статистическим показателем, который измеряет изменение цен на жилую недвижимость с течением времени. В Молдове, RPPI рассчитывается Национальным банком Молдовы (НБМ). Этот индекс отражает изменения цен на квартиры и дома, как на первичном, так и на вторичном рынках. 

В первые два месяца 2025 года на рынке жилой недвижимости мун.Кишинева происходило умеренное повышение цен, после значительного увеличения в предыдущие несколько лет. Росту цен, в основном, способствовала кредитная правительственная программа «Prima Casă Plus», которая позволяет кредитоваться до 2 500 000 лей на покупку жилой недвижимости, в зависимости от показателей доходов заёмщика за последние 6 месяцев. В случае высоких показателей дохода, предусмотрен кредит и на полную стоимость недвижимости. Программа стимулирует заемщиков не оплачивать аренду жилья и собирать деньги долгими годами на покупку, а переехать в собственную квартиру и выкупить ее в согласованные сроки.

Для определения динамики продаж, проанализируем данные Кадастра:

 Статистика Кадастра за первый квартал 2024 г.

  Статистика Кадастра за первый квартал 2025 г.

 Сравнивая данные Кадастра за первые кварталы 2024-го и 2025-го годов, очевиден значительный спад продаж квартир в Кишинёве, более чем на 30%, что мажоритарно связано с ростом цен и снижением доступности жилья. Однако, показатели продаж квартир в пригороде столицы, практически не изменились, что обусловлено многими факторами, в том числе более доступной ценой, по сравнению с ценами в Кишинёве. Нельзя не отметить, что в последние годы образовалась тенденция выравнивания цен между пригородом и столицей.

Относительно доли квартир купленных в кредит, то в первом квартале 2024 она составила чуть более 33%. За тот же период текущего года, доля квартир купленных в кредит, составила более 60%. Рост почти в два раза, и образовался он, конечно же, благодаря, выше упомянутой, правительственной программе «Prima Casă Plus». Программа «Prima Casă Plus», которая работает с сентября 2024 года, при общем падении спроса на покупку квартир,  является сдерживающим фактором снижения покупательской способности. С одной стороны, программа позволяет большему количеству людей приобрести жилье, но с другой стороны, стимулирует рост цен на недвижимость.

Начиная с марта месяца и до конца июня, произошла стагнация цен. Обусловлено это, снижением спроса и, как результат, сокращение количества сделок купли-продажи, по сравнению с тем же периодом 2024 года более чем на 30%. Данный факт свидетельствует о снижении возможностей населения осуществлять закупки за счет собственных источников и все более частом обращении к банковским решениям. Привлекательность ипотечного кредитования объясняется программой «Prima Casă Plus», которая расширила возможности кредитования за счет увеличения суммы финансирования и возможности финансирования всей стоимости приобретаемого жилья.

С момента запуска программы в третьем квартале 2024 года количество ипотечных кредитов, выданных в рамках программы за квартал, увеличилось с 310 кредитов в третьем квартале 2024 года до 922 кредитов в первом квартале 2025 года. Данное увеличение консолидировало долю соответствующих кредитов в общем количестве ипотечных договоров, зарегистрированных за квартал, следующим образом:

- третий квартал 2024 года — 11,0%,

- четвертый квартал 2024 года — 30,2%

- первый квартал 2025 года — 34,9%. 

Рост показателей свидетельствует о снижении потенциала населения к приобретению жилья за счет собственных средств и, таким образом, увеличение доли кредитов, выдаваемых по программе «Prima Casă Plus». Скорее всего ожидаемо стремление населения к покупки недвижимости с максимальной суммой финансирования на один договор в рамках программы (2,5 млн. леев).  Максимальный уровень можно оценить в сравнении с медианой цен предложения, учитываемых для RPPI, поскольку он может представлять собой ориентир, к которому можно ожидать сближения в среднесрочной перспективе. В частности, в первом квартале 2025 года медианная цена на объект недвижимости в Кишиневе выросла примерно с 89 000 евро до 104 500 евро, что соответствует упомянутой выше динамике RPPI. При данных условиях можно ожидать, что уровень цен будет расти до тех пор, пока медиана, наблюдаемая на рынке Кишинева, не приблизится к эквиваленту в 2,5 млн. леев (примерно 127 800 евро). После сближения медианного значения, может наблюдаться стагнация количества сделок купли-продажи из-за снижения потенциала домохозяйств, которые могли бы претендовать на получение услуг по финансированию покупки недвижимости, а также миграции торговой активности в другие регионы, помимо Кишинева (что потребует перекалибровки RPPI, поскольку в настоящее время он рассчитывается на основе данных, относящихся к мун.Кишинэу).

Важно отметить, что реальные цены, за которые продаётся жилая недвижимость, зачастую сильно отличаются от цен, указанных в объявлениях на рекламных площадках, что влияет на номинальное повышение цен. Собственники недвижимости, которые желают самостоятельно продать свои квартиры, в виду отсутствия опыта, применяют "инстинкт жадности" и, публикуют значительно завышенные цены, что и приводит к цепной реакции повышения цен.

Первичный рынок недвижимости.

Согласно данным нашей компании, Биржи Недвижимости "LARA", стоимость 1 м2 площади квартир в новостройках (белый вариант) в мун.Кишинэу за март 2025 года отображена ниже:

 В последующие 3 месяца данные показатели не менялись.

Сокращение количества сделок свидетельствует о том, что рост цен на недвижимость начал сдерживать спрос, поскольку потенциальных покупателей стало меньше, учитывая такие цены. Доля сделок, финансируемых за счет ипотечных кредитов, в анализируемый период увеличивалась, при этом ипотека оставалась важным источником спроса на рынке недвижимости.

Первичный рынок недвижимости отличается от вторичного тем, что цена кв.м. зависит не только от спроса и предложения, но и от себестоимости строительства. С учётом инфляции, положения в соседней стране, из которой Молдова импортировала стройматериалы, стоимость последних, регулярно поднимается. В виду, упомянутой инфляции и ежегодном повышении минимальной заработной платы государством, застройщик вынужден поднимать зарплату своим сотрудникам. Ежегодно повышается цена на земельные участки, которые являются ограниченным и невосполнимым ресурсом. Всё перечисленное отражается на себестоимости строительства в сторону повышения.

Аналитика первичного рынка недвижимости Кишинева в 2025 году указывает на стабильный спрос, и ограниченное предложение новых квартир. Прогнозируется умеренное повышение цен, в районе 5-7% годовых, покрывающий инфляцию и рост цен на строительные материалы, но без резкого скачка. Ипотечные ставки могут немного подняться, но останутся на доступном уровне, что поддержит активность на рынке.

Вторичный рынок недвижимости.

Согласно данным нашей компании, Биржи Недвижимости "LARA", стоимость 1 м2 площади квартир на вторичном рынке в мун.Кишинэу с марта по июнь 2025 года отображена ниже:

Как и на первичном рынке недвижимости, данные показатели не менялись до конца первого полугодия 2025 года.

Вторичный рынок недвижимости, как всегда более доступен, в силу более низкой цены, по сравнению с первичным. По причине более высоких цен, по сравнению с первым полугодием 2024 года, в мун.Кишинэу, значительно сократилось количество сделок купли-продажи. Удерживание столь высоких цен, при сниженном спросе, обусловлено возможностями кредитной программы «Prima Casă Plus».

Напрямую, цена за кв.м. на вторичном рынке недвижимости не зависят от стоимости строительных материалов, как на первичном. Но косвенно, эта зависимость, безусловно, есть. Стоимость кв.м. на первичном рынке, в среднем, на 20% выше, чем на вторичном. Соответственно, при повешении цены на первичном рынке из-за роста цен на стройматериалы, то и вторичный рынок поднимается в цене, сохраняя среднюю разницу в 20%.

По причине нестабильной ситуации в Украине и в Мире, сложно спрогнозировать динамику цен на вторичном рынке недвижимости в последующем периоде. Основываясь на внутренних катализаторах рынка недвижимости, можно предположить, сохранение цен, с незначительными сезонными и инфляционными колебаниями. В любом случае, спрос на вторичку, в силу её более доступной цены, будет стабильно выше спроса на недвижимость в новостройках.