Аналитика

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МУН. КИШИНЭУ

ЗА 2011 ГОД

             Тенденции на рынке, сложившиеся в 2011 году - общая стагнация на  фоне положительной динамики  в относительно недорогом сегменте рынка продаж, а также общее снижение спроса и цен на недвижимость относительно больших площадей  (3-х комнатные, 4-х комнатные квартиры, 5-комнатные квартиры). Платежеспособный спрос колеблется в диапа­зоне 600-700 евро за 1 кв.м для квартир небольшой площади.

График 1.

Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади  составила в среднем 600€. Наиболее подходящим словом, для того чтобы описать нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости является термин - "стагнация". В течение года активность на рынке вторичного жилья относительно прошлых лет  была невысокой, но стабильной,  а среди общих тенденций можно отметить следующее:

-       Увеличение срока экспозиции  квартир. (В настоящее вре­мя квартиры продаются по три-четыре меся­ца, а бывает и больше);

-       Отложенный  спрос  покупателей на приобретение недвижимости;

-       Увеличение количества предложения квартир высокой площади. (3-х, 4-х комнатных, что приводит к выбросу на рынок свободного жилья и влиянию на весь рынок недвижимости, в том числе и на снижение средней стоимости квадратного метра жилья);

-       Переход на внутренний спрос, обладающий низкой платежеспособностью. (В том числе со снижением ставки по кредитам 9 %-13 %).

         Традиционные ожидания увеличения сделок и продаж, опирающиеся на  гастрабайтеров,  приезжающих  с заработков на «пасхальные», «новогодние» праздники, а также в ежегодный летний отпуск, - «ушли в прошлое». Рынок переориентировался на внутренний спрос с сохранением традиционных операций связанных с куплей-продажей через обмен с большего на меньшее, или с меньшего на большее,  а также с переводом вырученных денег от продаж за границу (до 20 % сделок).

         В соответствии с публикациями в печатном издании «Маклер» за 2011 год рубрика «Квартиры», количество публикаций «Продаю» по отношению к 2010 году, увеличилось на 9 %, а количество публикаций «Куплю» осталось на том же уровне. Соответственно, 2011 год, по сути не сильно отличается  от 2010 года, а стоимость квадратного метра в течение года уменьшилась на 2%.

Таблица 1.

Согласно представленных статистических данных «Кадастра», количество среднемесячных продаж по мун. Кишинэу всех видов и форм недвижимости (квартиры, дома, земельные участки, промышленные и коммерческие объекты, регистрация собственности на квартиры в новострое, приватизация государственного имущества и завершение лизинговых отношений) составляет 119 % от 2010 года

График 2.

. Рост продаж зарегистрированных в Кадастре в размере 19% состоит фактически из двух составляющих роста:

-       Прямые продажи на вторичном рынке в размере 10 % от общего роста, в соответствии со статистическими данными Биржи недвижимости «LARA»;

-       Увеличение регистрации продаж путем ввода жилья в эксплуатацию в размере 9% от общего объема регистрации продаж. Данная составляющая роста наглядно отражено ниже в разделе «Рынок первичного жилья».

        Необходимо отметить, что реальный рост продаж квартир в 2011 году фактически составляет до 10%. Если в 2012 году новострой не обеспечит темпы сдачи жилья в эксплуатацию не ниже 2011 года, то предположительно темпы роста регистрации продаж останутся на уровне 2011 года или даже ниже.

        На основании базы данных Биржи недвижимости «LARA», составленной на основе телефонных обращений в течение 2010-2011 годов на информационный телефонный номер 888-888, в том числе по вопросу купли-продажи недвижимости, определена тенденция спроса и предложения на данный период.

Таблица 2.

        Таблица наглядно отображает, что показатели спроса и предложения по годам практически не отличаются. Общее снижение средней стоимости 1 м2 в 2011 году на рынке вторичной недвижимости составило 2%, что оправдало наши прогнозы отраженные в анализе рынка недвижимости за 2010 год.

Таблица 3.

Количественные характеристики транзакций, а также транзакции по типу недвижимости, в соответствии с данными ГП «Кадастр» за 2011 год, представлены в таблицах.

Рынок первичного жилья.

         Не смотря на все оптимистические прогнозы и ожидания повышенного сезонного спроса на недвижимость, уровень продаж остался в сегменте стагнации, в то время как социальная, политическая и экономическая ситуация в стране создает тенденцию к дальнейшему понижению цен. Для эффективных продаж при нынешней ситуации фирмам застройщикам не стоит забывать о качестве предлагаемого продукта, реально оценивать возможности «покупателей» и профессионально организовывать процесс реализации недвижимости.

         Показатели инвестиционной деятельности в строительстве, как и в предыдущие годы, в основном остаются собственные средства частных предприятий и населения -72% на 4 процентных пункта больше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Средства иностранных инвесторов составили 7,1 % от общего объема инвестиций, меньше на 5,9 процентных пункта по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. За счет бюджетных средств было выполнено всего 5,5 % из общего объема инвестиций в основной капитал. Стартовавшая в 2010 году программа «Первый дом» подвела первые итоги.  Кишиневская примэрия выдала уже 135 гарантийных писем на приобретение квартир. Общая стоимость заключенных кредитов - около 3 миллионов евро. 78 пользователей программы, что составляет 58%, получившие в рамках проекта банковский кредит на приобретение жилья, высказались за приобретение квартиры на вторичном рынке.

         Стоить заметить, что на положение дел в сегменте «новостроя» повлияла неспособность некоторых фирм завершить и сдать в эксплуатацию начатые Проекты, что привело к утрате доверия потенциальных клиентов. А те фирмы, которые отставали по срокам, в этом году постарались как можно быстрее сдать свои объекты, с целью увеличения количества продаж и поддержания репутации на фоне других менее ответственных компании. Как показывает статистика, за 9 месяцев текущего года ввод жилья в эксплуатацию вырос на 45,6% по республике и на 45,7% по Кишиневу по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Кишиневе было сдано 1282 квартиры общей площадью 185,7 тыс. кв.м.

         Для решения проблемы на рынке недвижимости приняло участие и государство, в марте 2011 года поручением премьер-министра была создана рабочая группа для разработки мер по оздоровлению ситуации в области жилищного строительства, план предусматривает ряд мер по скорейшему завершению остановленного жилищного строительства и сдаче его в эксплуатацию. По состоянию на 1 сентября 2011 г., незавершенным строительством числятся 259 объектов. Уже после утверждения Плана началось строительство 32 объектов, и были сданы за этот же период 19 многоквартирных жилых домов. Не осуществляются строительные работы на протяжении достаточно долгого периода на 108 объектах, из которых, по данным Госстройинспекции, 40 объектов - брошены. На сегодняшний день порядка 77 домов имеют степень технической готовности до 15%, 67 домов - от 16 до 50%, 59 домов - от 51 до 80% и 61 дом - от 81 до 98%.  В 2011 году в республике было сдано в эксплуатацию 3391 объект, из них 51 жилой дом, 1221 частные жилые дома, 579 объектов социального назначения, 91 объект коммуникаций, 38 автозаправок, 20 автодорог, 1249 прочих объектов. 106 объектов не были приняты в эксплуатацию из-за обнаруженных нарушений, выявлено 178 объектов, которые эксплуатируются без оформления процедуры сдачи-приемки в эксплуатацию (в основном магазины и объекты сервиса).

         Средняя стоимость кв. м. по районам Кишинева на конец 2011 года представлена следующим образом:

Таблица 5.

Рынок найма

Следует отметить, что за 2011 год количество предложений на найм осталось, в целом,  на прежнем уровне.  На востребованные 1-2-3 комнатные квартиры и их эквиваленты  на протяжении этого  же периода цены практически не изменились. Но с другой стороны, если учитывать факт, что цены установлены в евро, а курс евро снизился с начала года и по отношению к доллару и по отношению к национальной валюте, то снижение цены за найм для некоторых категорий нанимателей все-таки наблюдается.  По прежнему,  как и в 2010 году, объекты из высшей ценовой категории, т.е.  элитное жилье большой площади и частные дома в престижном секторе сдаются тяжелее и к ним предъявляют все более высокие требования.   Неизменно выгодно сдаются 1-2 комнатные квартиры, расположенные в хороших местах с развитой инфраструктурой и удобной транспортной развязкой. Следует отметить некоторое снижение спроса и цен найма на 3-х комнатные квартиры стандартной планировки. Произошло это из-за переориентировки нанимателей, которые раньше снимали данные квартиры, на 1-2 комнатные квартиры меньшей площади. Причем зачастую цена найма 3-х комнатной квартиры стандартной планировки практически не отличается от цены той же 2-х комнатной квартиры, несмотря на меньшую площадь последней. Появление этого факта связано в первую очередь с повышением  стоимости коммунальных услуг и содержанием квартир, так как эти расходы в основе несут наниматели, что и повлекло за собой некоторый повышенный спрос на 1-2 комнатные квартиры.

         Рынок найма жилья в 2011 году количественно остался уравновешенным. Уровень цен найма на востребованное жилье остался практически на уровне второго полугодия 2010 года. В 2011 году средние цены по долгосрочному найму  на 1, 2, 3-х комнатные квартиры в мун. Кишинэу составили соответственно:

- 1-комнатные 150-200 €

- 2-комнатные 160-220 €

- 3-комнатные 200-300 €

         Остался на прежнем уровне спрос на краткосрочный найм (сроком до 1 месяца). По прежнему выгодно сдавать квартиры небольшой площади, особенно в центральной части города, так сказать «посуточно», «почасово». Эти квартиры - альтернатива номеру в отеле, но по цене дешевле, чем сам номер в отеле. К тому же конфиденциальность играет в этом тоже некую роль, так как в отеле или гостинице есть процедура регистрации.

         Дальнейшее развитие рынка найма будет определяться экономической ситуацией в стране и в мире. Сильное влияние на рынок найма будет оказывать развитие рынка недвижимости в целом.

Рынок земельных участков и индивидуальных жилых домов.

         На рынке земельных участков до сих пор наблюдается стагнация, которые являются следствием кризиса. Рынок земельных участков в Молдове можно охарактеризовать как стабильный застой. Цены за 2011 год не изменились по сравнению с 2010 годом.

         На текущий момент на рынке земельных участков наблюдается превалирование предложения над потенциальным и реальным спросом. Кризис оказал заметное влияние на современную ситуацию на рынке земельных участков, предложение земельных участков не снизилось, а падение покупательского спроса составило порядка 40-60%. Таким образом, на сегодняшний день отдельные сегменты рынка земельных участков перенасыщены по количеству заявленных предложений. То есть, прослеживается яркий дисбаланс спроса и предложения.

         Отмечено, что резко снизилась цена на участки, которые первоначально стоили намного дороже адекватной цены. Например, участки в Кишиневе еще 3 года назад можно было продать практически сразу после поступления объекта на рынок. Сейчас покупатели практически не рассматривают данные предложения. А интересующиеся просят предоставления скидок размером не менее 30% от докризисной стоимости.

Покупателям, которые хотят сразу приступить к строительству, очень важно, чтобы район был обжитый, а к участку были подведены все коммуникации. Участки без коммуникаций приобретают те покупатели, которые планируют приступить к строительству в ближайшие 3-5 лет, для них фактор коммуникации не самый важный, главное - цена приобретения. Участок, не имеющий инфраструктуры, представляет малый интерес для потенциальных покупателей. Ликвидность его чрезвычайно низка. Поэтому цены на участки, где отсутствуют газ, электроэнергия, городской водопровод и канализация, где плохие подъездные пути, значительно ниже.

         С другой стороны земельные участки под строительство жилых домов в центральных частях города, пользовались, пользуются и будут пользоваться спросом. При этом в центре города практически нет свободных участков. Они поступают на рынок в результате расселения и сноса старого жилого фонда. Этот сегмент земельных участков меньше всего был подвержен кризисному снижению цен. В целом, предложения на рынке земельных участков появляются либо в результате раздела большого участка, либо при сносе старых домов. Большие массивы под застройку уже не выделяются, поскольку их просто нет в наличии. В связи с этим, сделки носят единичный, эксклюзивный характер.

Таблица 6.

         Ситуация на рынке жилых домов 2011 года существенным образом не изменилась, по сравнению с 2010 годом. Также  наблюдается переизбыток предложений и отсутствие спроса. На сегодняшний день спрос на рынке жилых домов является минимальным. Если рассматривать соотношение количества публикаций в печатном издании «Маклер», то на публикацию одного покупателя в 2010 году приходилось более 130 предложений,  в 2011 году соотношение предложений и спроса составило более 147, рост публикаций предложений составил 13%. Средняя стоимость 1 м2 по городу Кишиневу готового жилого дома площадью до 200 м2, на конец 2011 года составила 600 евро.

Дачные участки и строения

         Рынок недвижимости дачных участков и дачных участков со строениями  в 2011 г. не внес никаких существенных изменений по сравнению с 2010 г.  Год кролика ознаменовалось дальнейшим  падением спроса на объекты данного класса недвижимости при одновременном росте количества предложений. Падение спроса объясняется высокой инвестиционной составляющей для данного класса недвижимости в период роста цен. Приобретались данные объекты в основном с расчетом на перспективу дальнейшего расширения Кишинева, развитие инфраструктуры и, соответственно, более высокие темпы роста цен на данные участки, чем на недвижимость в целом. В докризисный период не менее 50% транзакций происходило именно для данной категории покупателей объектов загородной недвижимости.  Продолжающийся уже третий  год кризис исключил категорию покупателей-инвесторов почти полностью. В текущей ситуации они предпочитают занять выжидательную позицию. Это в основном относится к незастроенным участкам и участкам со строениями с низкой степенью готовности. Следует отметить, что на пригодные готовые капитальные дома для постоянного проживания в ценовом диапазоне 10-25 тыс. евро спрос существует. Несмотря на конкуренцию со стороны домов с участками, расположенных непосредственно  в населенных пунктах вблизи Кишинева с более развитой инфраструктурой, спрос на  дома с участками, расположенными в садово-огородных товариществах в вышеуказанном ценовом диапазоне сопоставим со спросом на недвижимость в самом Кишиневе.         Увеличение количества предложений по  продажам участков с одновременным падением спроса, объясняется затянувшимся на неопределенное время внутренним и внешним кризисом и несоответствием между ценами спроса и предложения на рынке данной категории недвижимости.

         Анализируя данные по продажам за  2011 г. можно констатировать, что падение спроса на земельные участки и земельные участки со строениями с низкой степенью готовности превысило более чем в два раза падение спроса на недвижимость в целом по мун. Кишинэу. Другими словами, снижение цен на участки и участки со строениями с низкой степенью готовности в 2011 году  составляет не менее 20%.  Аналогичная ситуация складывается и в отношении готовых домов с участками, расположенными в садово-огородных товариществах в ценовой категории свыше 40-50 тыс. евро, спрос на которые также резко сократился. Относительно спроса на готовые дома с участками в ценовой категории до 25 тыс. евро, то он сопоставим со спросом на квартиры в Кишиневе. Соответственно, снижение цен на такие дома совпадает со снижением цен на жилье в Кишиневе.  

Рынок коммерческой недвижимости

         С уверенностью можно сказать, что в 2011 году ситуация на рынке недвижимости в частности и на экономическом поле в целом в республике Молдова все еще претерпевает тяжелый кризис. И не смотря на оптимистические высказывания некоторых аналитиков о том, что «на горизонте» просматривается проблески подъема экономики и выхода из экономического коллапса, вряд ли можно серьёзно относится к таким мнениям. Неразрешенность политической ситуации, а также многократные аналитические данные экономистов с мировым именем о наступлении второй волны мирового кризиса не позволяет нам смотреть с уверенностью на положительную тенденцию в будущем году. Сравнивая 2010 и 2011 годы, мы не обнаружим каких-либо серьезных перемен, что лишний раз доказывает, во-первых, что ценовой уровень достигает своего дна и, во-вторых, что участники рынка не смотрят в будущее с оптимизмом. Это выражается в низком спросе на покупку недвижимости в целом, и особенно коммерческой недвижимости в частности. Тем не менее, нельзя говорить о том, что ситуация на рынке недвижимости находится а «полумертвом состоянии», это не так! Одной из первопричин невысокого уровня продаж стоит назвать нестыковку по цене между продавцом и покупателем, которая имеет место быть по 2-м причинам:

-       По мнению покупателя цена - слишком завышена.

-       По мнению продавца - покупатель предлагает нереально заниженную цену.

На первый взгляд обе эти причины банальны и не стоит о них писать вообще, так как это закон рынка: покупатель хочет дешевле, а продавец дороже. Но в нашей сегодняшней ситуации это имеет немного другой, весьма актуальный на сегодняшний день, оттенок. Продавцы, купившие свою недвижимость в докризисный период (2007-2008 годы) и, соответственно, заплатившие за неё одну сумму в «глубине души» понимают, что на сегодняшний день она стоит на 25-40 % дешевле, но когда дело доходит до продажи, психологически не готовы смириться с такой ценой и не идут на серьёзные уступки с покупателем. Такая же ситуация, только с точностью до наоборот, происходит со стороны покупателя, который готов в кризисный и неблагоприятный для инвестиций период купить недвижимость только по той цене, которая удовлетворит его требования, в первую очередь, с точки зрения рентабельности и срока окупаемости того или иного вложения. Таким образом, продажи коммерческих площадей в основном происходят, когда продавец осознает, что на сегодняшний день больше, чем его недвижимость стоит, никто не даст и второй аспект, который подталкивает к продажам - это срочная необходимость в денежных средствах.

Офисная недвижимость.

         Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Наем офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций. Одновременно с конца 2008 года и, на сегодняшний день, прослеживается существенное снижение наполняемости. Офисные центры, ввод которых в эксплуатацию волею судьбы пришёлся на 2008 и начало 2009 года, не только не смогли достичь расчётной наполняемости, но и потеряли часть клиентов. В целом по сегменту офисной недвижимости уровень наполняемости офисных площадей снизился более чем на 25% и продолжает тенденцию. Компании - клиенты офисных зданий сокращают офисный персонал, а значит, и потребную площадь офисных помещений, одновременно настаивая на снижении тарифа найма площадей. В конечном итоге данное обстоятельство привело к расчётному снижению стоимости самой недвижимости.

         В течение 2011 года сегмент офисной недвижимости был наименее активным. В городе остается достаточное количество пустующих офисных помещений, что обеспечивает покупателям и нанимателям широкий выбор. Большинство собственников были готовы принять условия нанимателей: пойти на снижение ставки найма от заявленного уровня, выполнить отделку помещения за свой счет, предоставить каникулы по оплате найма и последующей компенсации расходов нанимателя за выполненные отделочные работы.
Спросом пользовались в основном небольшие помещения площадью 50-100 кв. м, а также помещения и квартиры на первых этажах жилых домов с перспективой изменения статуса и организации отдельного входа. Средняя цена продажи офисных помещений составила 600-1000 евро за кв. м, в зависимости от площади и месторасположения.
       Цены на наем офисных помещений сложились на уровне 8-15 евро за кв. м. в зависимости от месторасположения и уровня оснащенности офиса.
       Следует отметить, что в текущем году оживился спрос на небольшие офисные помещения в центральной части города (от 15 до 50 кв. м). Нанимателей не смущает цена от 10-18 евро за кв. м в месяц. Бюджет такого офиса порядка 600 евро в месяц. В основном их берут в найм start-up компании, в том числе иностранные, которые впервые приходят на рынок Молдовы. Их сфера деятельности: консалтинг, юридические услуги, IT-технологии, недвижимость и строительство. Несмотря на проблемы с наполняемостью офисных центров инвесторы продолжают их строить. Земельные участки, подходящие под строительство офисных центров, продаются по цене 40 тыс. евро за сотку в центре города и на уровне 20 тыс. евро за сотку в других районах города.
        Среди новых объектов, появившихся в последнее время, можно отметить офисный комплекс на пр. Кантемира 1/1, а также офисное здание по ул. Соколень. Бизнес центр по ул. Соколень (1,49 тыс. кв. м) был сдан в эксплуатацию в январе 2011 года. Строился он за счет долевого участия нескольких инвесторов, заинтересованных в строительстве собственного офиса. Таким образом, сегодня у каждого из семи этажей свой владелец.

Торговая недвижимость

         На рынке торговых площадей наметился баланс между спросом и предложением, и владельцы некоторых помещений оказались в более выигрышном положении. В первую очередь из-за ограниченности предложения. В торговой недвижимости практически не бывает перепроизводства, площадь помещений на главных торговых улицах Кишинева со временем не увеличивается. За редким исключением появляются новые площади после реконструкции старых зданий, например торговый центр «Grand Hall» или «Sun City». Соответственно данные помещения и представляют особый интерес для покупателей и нанимателей.

         При выборе объекта клиенты ориентируются на следующие параметры: месторасположение, высокий пешеходный и транспортный трафик, близость к крупным транспортным узлам, фасадные витражи, отдельный парадный вход, возможность размещения рекламной вывески. В целом число продаж в сегменте торговой недвижимости невелико. Это связано с сокращением объема предложений на продажу, пересмотром условий продажи, а также уходом с рынка наиболее интересных и высоколиквидных объектов. Некоторые изменения отмечаются и в структуре спроса. Возросло число клиентов, заинтересованных в найме и покупке помещений под продовольственные магазины как небольшой площади 50-300 кв. м, так и крупных продовольственных маркетов в 500-1500 кв. м. Новым для кишиневского рынка в 2011 году стало появление таких торговых марок как «Unimarket Discounter» и «5 Петёрочка». Так по итогам 2011 года «Unimarket Discounter» открыл 16 магазинов, в том числе 3 в районах РМ, а торговая сеть «5 Петёрочка» 9 магазинов и планирует открытие еще 10 магазинов в 2012 году. Рестораны также отдают предпочтения большим площадям от 500 до 800 кв. м, чего не замечалось ранее. Из новых тенденций - развитие пекарен и кулинарий.

         Кризис показал особую устойчивость сегмента небольших продовольственных магазинов внутри жилых кварталов. Стоимость торговых помещений на периферийных улицах составляла в среднем 800 евро за кв. м. В магазинах, расположенных на основных магистралях, таких как бульвар Дачия, Московский проспект 1кв. м стоил в диапазоне 1000 - 1600 евро. В крупных торговых центрах цена торговых площадей составляла от 800 до 2000 евро в зависимости от этажа и месторасположения. На особом положении бульвар Штефана чел Маре, где цена кв. м достигает 4-6 тыс. евро. Стоимость найма на главных улицах микрорайонов 10-15 евро за кв. м/месяц. На бул. Штефана чел Маре ставки найма намного выше вплоть до 40 евро за кв. м/месяц.

Производственно-складская недвижимость

            Рынок производственно-складских площадей демонстрирует вялотекущую динамику. Промышленный сегмент восстанавливается гораздо медленнее, чем офисный или торговый, новое строительство практически отсутствует. Компании все еще оптимизируют расходы, поэтому реализацию планов по покупке или найме новых площадей откладывают на будущее.

         Производственно-складские помещения в большей степени представлены большими площадями 500 кв. м и более. Меньший объем занимают площади размером от 50 до 100 кв. м.

         Средняя цена на протяжении всего 2011 года составляет 150 - 200 Евро/кв. м. Цена предложения колеблется от 100 до 400 Евро/кв. м.

Стоимость найма производственно-складских площадей варьирует от 1 до 4 Евро/кв/месяц. м. В 2011 году производственно-складскую недвижимость в среднем можно взять в наем за 1,5-2 Евро/ кв. м./мес. 

         В ближайшее время не стоит ожидать повышения спроса на складские площади, особенно на объекты низкого качества или неудачного месторасположения.

Земельные участки

         Ситуация на рынке земельных участков напрямую зависит от ситуации в строительстве. Именно поэтому наибольшее количество сделок с земельными участками в Кишиневе приходится на весну - начало строительного сезона.

         Можно разделить земельный рынок на несколько зон, для которых характерны собственные тенденции развития. Это сформировавшиеся спальные районы, центральная престижная часть города, где сделки носят редкий, эксклюзивный характер. Отдельным сегментом выделяется пригородная зона вокруг Кишинева и пригородные населенные пункты: Тохатин, Бэчой, Крикова, Вадул луй Водэ и др. Уровень цен зависит главным образом от следующих факторов: месторасположения (город, пригород), наличия инженерных коммуникаций, формы и площади участка, удобных подъездных путей.

         В историческом центре средняя цена одной сотки составляет 25-35 тыс. евро, а на участках, непосредственно прилегающих к бул. Штефан чел Маре, доходит до 65 тыс. евро. В центре, практически, нет свободных участков. Участки поступают на рынок в результате расселения и сноса старого жилого фонда. И высокая стоимость земли обусловлена значительными затратами, которые несут застройщики на расселение жильцов общих дворов, учитывая их запросы. Это длительный и дорогостоящий процесс.

      Средняя цена предложения в целом по городу на земельные участки коммерческого назначения составила 13-16 тысяч евро. Средняя цена предложения на земельные участки промышленного назначения составила 2500-4500 евро/сотка.

Самостоятельный сегмент земельного рынка составляют земли сельскохозяйственного назначения. Их приобретают либо для использования по прямому назначению (что в пригородах Кишинева большая редкость), либо для размещения объектов недвижимости, задействованных в сельскохозяйственном процессе (холодильники, животноводческие фермы, предприятия по переработке сельхозпродукции и др.), а также с целью вывода из сельскохозяйственного оборота с последующим изменением назначения под строительство. В настоящее время предложения консолидированных сельскохозяйственных массивов велико, но спрос на них низкий и неактивный.

         Стоимость 1 га земли на сегодня (в зависимости от местоположения, бонитета почв, площади, формы, уклона, близости к водоемам) в среднем составляет 600-1000 евро. 

Сельскохозяйственные земли, приобретаемые для последующего изменения назначения, как правило, расположены в границах муниципия Кишинев или вдоль главных трасс Молдовы. Их стоимость в отличие от вышеуказанных земель на порядок выше, так как в нее уже заложена перспектива изменения назначения. Однако относительно невысокий спрос на них связан именно с трудностью данной процедуры. Продолжительность ее может составить от полугода до трех и более лет, а затраты на перевод земли в другую категорию часто сопоставимы со стоимостью участка на момент приобретения. При отсутствии коммуникаций, средств на их подведение может потребоваться столько же, сколько на приобретение самого участка.

Следует отметить, что спекулятивный спрос на участки для последующей перепродажи практически отсутствует. Сегодня землю можно рассматривать только с точки зрения долгосрочных инвестиций. Но, несмотря на то, что земля является привлекательной для долгосрочных инвестиций, желающих ее приобрести немного и пока что инвесторы еще не готовы платить за землю цену, запрашиваемую землевладельцами.

Выводы

         События в мировой экономике усилили свою негативную динамику и, хотя это и было предсказуемо, но точные сроки таких событий никто предугадать не мог.

         В момент разворачивания кризиса можно много потерять или заработать, а вероятность первого или второго находится на уровне подброшенной монеты. Те, у кого есть капитал, многим рискуют, но рискуют не последним. У них есть выбор. Те же, кто копил деньги на покупку квартиры лично для своего проживания, наш совет, покупайте лучше сейчас, но остерегайтесь мошенников. Скорее всего, цены будут снижаться, но не стоит рисковать, будущего никто не знает.

         Подводя итог можно сказать, что прогноз цен на недвижимость в 2012  году останется негативным. Динамику и конечные цифры снижения цен на недвижимость предсказать трудно, но вероятнее всего снижение составит не более 5-8%, если конечно вторая волна кризиса, о которой постоянно информирует СМИ, агрессивно не активизируется.