Arhiva  

Anul 2010
Costul mediu de piata a 1 м2 apartamentelor in mun. Chisinau
ianuarie februarie martie aprilie mai iunie  iulie  august

Anul 2009
Costul mediu de piata a 1 м2 apartamentelor in mun. Chisinau
ianuarie februarie martie aprilie mai iunie iulie august septembrie octombrie noiembrie decembrie

ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE m. CHIŞINĂU PENTRU ANUL 2009

Piaţa imobiliară secundară

Sosirea toamnei anului 2009 piaţa imobiliară a Chişinăului a întîlnit-o într-o aşteptare precaută. Unii sperau la o nouă creştere a preţurilor şi la un şir de propuneri în prealabil şi-au majorat aşteptările de preţuri. Alţii au aşteptat cu sosirea toamnei un al doilea val de scădere a preţurilor şi o oarecare alunecare în jos a obiectelor supraevaluate, de asemenea locuinţe de calitate inferioară.

Cu toate acestea, la finele toamnei preţurile bunurilor imobiliare în mun. Chişinău au fost stopate, fără a reflecta o dinamică stabilă nici în sus, nici în jos.

Cea mai probabilă evoluţie în următoarele luni se prezintă a fi stabilizarea relativă a pieţei cu prezenţa unor fluctuaţii conjuncturale nesemnificative a costului unui metru pătrat. De asemenea va avea loc o recuperare treptată a cererii, capacităţii şi volumului tranzacţiilor pe piaţă. Dacă economia în general va depăşi treptat consecinţele crizei, atunci şi preţurile la imobile peste un timp pot începe căştigarea pierderilor conform scenariului anilor 1999-2002. Însă nu putem elimina pe deplin şi posibilitatea de agravare a fondului macroeconomic sau a unui nou val de criză financiară, în rezultatul căreia bunurile imobiliare pot continua scădea în preţ.

Diagrama nr. 1

Tabelul 1    

În conformitate cu publicaţiile în ediţia tipărită de vineri „Makler” pentru anul 2009 rubrica „Apartamente”, numărul de publicaţii „Vînd” în raport cu anul 2008 a crescut cu 18,5%, iar numărul de publicaţii „Cumpăr” a scăzut în raport cu aceeaşi perioadă cu 45,1%. Respectiv, este evidentă dinamica creşterii propunerilor şi reducerea bruscă a cererii de locuinţe.

Reieşind din indicatorii meţionaţi, în anul 2009 termenul de exploatare a apartamentelor a crescut.

Diagrama 2    

Conform datelor statistice prezentate de „Cadastru”, numărul de vânzări constituie 47,1% de la nivelul de vânzări din anul 2008 şi  32% din nivelul de vânzări din anul 2005. O tendinţă evidentă de scădere a capacităţii pieţei imobiliare.

În conformitate cu propria bază de date a Bursei imobiliare „LARA” întocmite în baza adresărilor telefonice în decursul anilor 2008-2009 pe numărul telefonic informaţional 888-888, incusiv la întrebarea de vînzare-cumpărare a imobilului, este determinată o tendinţă de cerere şi ofertă pe această perioadă.

Tabelul 2    

Cum reiese din tabel, volumul capacităţii pieţei de desfacere a scăzut cu 25,4%, şi în special din contul cererii, unde volumul capacităţii cererii s-a redus cu 40%.

Este necesar să subliniem că brusca creştere a preţului pentru locuinţe întotdeauna începea în condiţii de apariţie a unui exces de cereri. Însă, ultimele săptămîni, mulţi reeltori şi titulari ai construcţiilor deşi vorbesc despre o revigorare a pieţei (în comparaţie cu starea de „comă” din ultimul an), dar totuşi recunosc că prognozele agitaţiei de toamnă pe piaţă în majoritatea lor nu s-au justificat. Aceasta înseamnă că nici temei pentru o majorare reală a preţurilor la imobil pînă cînd nu se aşteaptă. Din această cauză nu este necesar de a interpreta creşterea tehnică a indicatorilor, provocată de creşterea cursului valutar, drept o nouă tendinţă pe piaţă.

Tabelul 3

Costul curent al apartamentelor constituie 653 euro pe 1 m.p.

Piaţa locuinţelor primare

Anul 2009 s-a dovedit a fi cel mai neobişnuit şi cel mai dificil din istoria pieţii imobiliare a mun. Chişinău. Titularii construcţiilor pînă pe curînd negau influenţa crizei mondiale asupra ramurii de constucţii din Chişinău şi prognozau pe viitor numai creşterea preţurilor. La moment, un număr mare de obiecte de construcţie şi proiecte sunt îngheţate pe un termen nelimitat, la altele construcţia continuă cu tempouri scăzute.

Apartamente pe piaţa primară sunt achiziţionate rar, lucrările de contrucţie pe multe pieţe au încetat. Încercînd să vîndă apartamentul, titularii construcţiilor scad mai bine de 20% din preţul iniţial. Însă a-i cointeresa pe cumpărători titularilor construcţiilor le vine foarte greu.

Anul trecut a arătat o reducere grandioasă a preţurilor, ceea ce se explică prin criza economică şi politică din ţară, care departe nu favorizează încrederii populaţiei în investirea în imobile. În prezent pe piaţa imobiliară primară în mun. Chişinău există circa 74 proiecte de construcţii ce se află în stadiul de realizare în diferite sectoare ale municipiului, pe care le exercită numai 50 de titulari ai construcţiilor. Repartizarea pe sectoarele municipiului a locuinţelor în construcţie este următoarea: Centru – 21 proiecte, Botanica – 21 proiecte, Ciocana – 13 prioecte, Rîşcani – 10 prioecte, Buiucani – 10 prioecte. Preţul mediu pe piaţa primară în anul 2009 a constituit 650 euro pentru un metru pătrat sau cu 22% mai jos decît în anul 2008 (punctul maxim – 839 euro, de la care a şi început scăderea preţurilor). În prezent din suprafaţa totală a proiectelor propuse spre vînzare – sunt procurate circa 63% care asigură finanţarea primară în volum de 20% din costul proiectului de construcţie. Nevîndute rămîn circa 37%. Conform caracteristicilor calitative şi valorice din numărul total al proiectelor de construcţii în curs de realizare repartizarea are loc în felul următor: 20% se referă la clasa „Econom”, 55% – la categoria medie şi 25% – la categoria „Lux”. Aceste cifre arată clar că cererea şi oferta sunt concentrate la segmentul mediu.

În decurs de nouă luni ale anului 2009 în Moldova au fost date în exploatare 2834 apartamente cu o suprafaţă totală de 313,9 mii metri pătraţi, ceea ce este cu 17 la sută mai puţin decît indicatorii lunilor ianuarie-septembrie ai anului 2008 (conform datelor Biroului Naţional de Statistică).

Construcţia locuinţelor este realizată de către agenţii economici din sectorul privat al economiei naţionale care au asigurat 97 la sută din numărul total de case date în exploatare. În capitală au fost date în exploatare 1964 apartamante.

Preţul pe piaţa imobiliară primară se formează sub influenţa mai multor factori, însă în fine – este acel minimum la care este de acord vînzătorul, şi acel maximum la care este de acord cumpărătorul. La moment unul din factorii decisivi la întocmirea tranzacţiilor pe piaţa primară este încrederea în titularul construcţiei. Şi anume încredere catastrofic nu ajunge. Din această cauză astăzi, în condiţii de criză de încredere, pe piaţa imobiliară primară vînd numai unităţi. Construcţia este un proces întins în timp, termenul de construcţie al casei poate fi de la 12 pînă la 36 de luni. În această perioadă pot apărea mulţi factori de risc care în fine pot influenţa asupra costului de preţ şi asupra preţului la finele construcţiei. În condiţiile existente populaţia are probleme cu locurile de muncă, au scăzut veniturile şi au crescut cheltuielile curente, în legătură cu aceasta mulţi cumpărători potenţiali şi-au schimbat priorităţile, iar achiziţionarea de locuinţe noi a trecut pe planul doi.

Piaţa loturilor de pămînt şi caselor de locuitTendinţele pe piaţa loturilor de pămînt sub construcţie repetă situaţia generală de pe piaţa imobiliară. A comenta situaţia actuală de pe piaţa funciară este foarte greu, întrucît piaţa practic s-a stopat. Dacă se şi întîlnesc vînzări rare, atunci ele sunt din categoria celor „forţate”, cînd din unele cauze vînzătorul are urgentă necesitate în mijloace băneşti.

În decursul anului 2009 numărul de oferte pe piaţa loturilor de pământ în ceea ce priveşte cererea reală a crescut cu 79,7%, din cauza lipsei de cerere, preţurile au scăzut în mediu cu 25 % din valorile maxime din anul 2008. Piaţa loturilor de pămînt din oraş şi din suburbie depinde direct de situaţia în construcţie. Cu toate că a scăzut preţul la unele materiale de construcţie, doritori de a construi s-au dovedit a fi foarte puţini. Din această cauză şi piaţa loturilor de la începutul anului a fost destul de slabă. E şi mai tragică situaţia pe piaţa loturilor de pămînt cu destinaţie agricolă cu o perspectivă de trecere sub construcţie. Interesul faţă de aceste loturi practic a încetat să existe.

Vînzătorii în general ţineau preţurile, contîtnd pe faptul că criza mai degrabă sau mai tîrziu va lua sfărşit şi nu se grăbeau să le vîndă. Proprietarii loturilor solvabile situate în limitele oraşului puneau pe piaţă loturi de pămînt în căutarea cumpărătorului cu preţul de pînă la criză. Mulţi dintre acei care astăzi au la mînă sume reale de bani se gîndesc la faptul că criza – este timpul cel mai favorabil pentru achiziţionarea pămînturilor. Întrebarea constă numai din termenii achiziţionării – acum sau să aştepte scăderea ulterioară a preţurilor. Nimeni nu poate da o apreciere precisă: aşa-numitul „fund” este deja atins sau pămîntul va continua să scadă în preţ? Dar dacă va continua să se devalorizeze, atunci pînă la ce limită? În legătură cu faptul că cerere nu se observă, proprietarii loturilor le scot de la vînzare în aşteptarea unor timpuri mai bune.

Cu piaţa loturilor de pămînt este strîns legată piaţa caselor de locuit individuale. Întrucît costul casei de locuit se determină de costul lotului de pământ şi costul construcţiei şi, respectiv, le repetă dinamica. Piaţa caselor de locuit individuale se considera totdeauna, chiar şi în timpul creşterii preţurilor, o piaţă specifică care necesită o abordare specială a fiecărui obiect. Factorii micşorării totale a preţurilor pe piaţa loturilor de pământ, inclusiv reducerea preţurilor la materiale de construcţii s-au exprimat într-un mod natural prin reducerea preţurilor pe piaţa caselor de locuit individuale. Reducerea preţurilor faţă de anul 2008 a constituit 35 %. Pe acestă piaţă se observă o acalmie completă, vânzările lipsesc. Oferta în comparaţie cu cererea reală a crescut cu 72,7%.

Loturi şi construcţii de vilă

O trăsătură caracteristică a pieţei imobiliare a loturilor de vilă şi a loturilor situate în localităţile din preajma Chişinăului, cu construcţii şi fără, a fost componenta înaltă de investiţii. Se achiziţionau aceste obeicte în special cu calculul spre perspectiva extinderii ulterioare a Chişinăului, dezvoltarea infrastructurii şi, respectiv, tempouri mai înalte de creştere a preţurilor la aceste loturi decît la bunurile imobiliare în general. În perioada de pînă la criză circa 50% a tranzacţiilor se efectuau anume pentru acestă categorie de cumpărători de obiecte de imobil suburban. Criza a exclus categoria cumpărătorilor-investitori practic în întregime. În situaţia creată ei preferă să ocupe poziţia de aşteptare. Ceilalţi 50% din cumpărătorii acestui imobil –oamenii care într-adevăr au nevoie de o casă cu teren la un preţ redus, într-o mare măsură depind de dezvoltarea pieţei imobiliare în general. Aceasta se determină prin faptul că, capacitatea de cumpărare a acestora se bazează pe mijloace obţinute de pe urma vînzării imobilului în mun. Chişinău. Numai după vînzare ei vor avea posibilitatea să cumpere o locuinţă mai ieftină în apropierea Chişinăului în asociaţii de horticultură. Motivul principal al acestor operaţiuni îl constituie obţinerea mijloacelor băneşti din suprataxa diferenţei costului obiectului imobiliar. Acestă suprataxă este necesară pentru asigurarea necesităţilor vitale de zi cu zi a populaţiei sărace.

Analizînd datele vînzărilor pentru anul 2009 putem constata că, scăderea de cerere la loturi de pămînt şi la loturile de pămînt cu construcţii de nivel scăzut de pregătire a depăşit cu mai bine de 2 ori scăderea de cerere la imobile în general.

O situaţie analogică se crează şi la casele cu loturi de pămînt situate în asociaţiile de horticultură în categoria de preţ mai bine de 50 mii euro. Aceasta ţine de componenta investiţională mai ridicată decît în general pe piaţa imobiliară a locuinţelor, care determină purtarea cumpărătorilor de acest tip de imobil în perioada creşterii rapide a preţurilor pe piaţa imobiliară. Reducerea preţurilor şi a cererii se agravează în mod semnificativ de caracterul sezonier de utilizare a acestui imobil. În anul 2009 preţurile la aceste obiecte au scăzut cu 45-50%.

În ccea ce priveşte cererea la casele gata cu loturi în categoria de preţ pînă la 30 mii euro, atunci ea este comparabilă cu cererea la apartamente în mun. Chişinău. Respectiv, reducerea preţurilor la astfel de case coincide cu scăderea preţurilor la locuinţe în Chişinău.

Piaţa închirierii

Dacă spre finele anului 2009 poate fi constatată o reducere de mai bine de 20 la sută a preţurilor la diferite categorii de imobil, atunci nu putem spune aceasta despre piaţa închirierii. Cu toate că a crescut numărul ofertelor de închiriere, preţurile la apartamentele cu 1-2-3 odăi şi echivalentele lor pe parcursul acestei perioade nu s-a schimbat. A explica această situaţia putem prin două cauze:

– lipsa componentei investiţionale pe piaţa închirierii;

– efectul aşteptării, atît a vînzătorilor potenţiali, cît şi a cumpărătorilor potenţiali.

Procurarea imobilului în Republica Moldova cointeresa nu numai cumpărătorii potenţiali, care aveau nevoie de acest imobil, dar şi cumpărătorii-investitori, care încercau să-şi păstreze şi să-şi majoreje capitalul pe contul majorării rapide a preţului la locuinţe. În lipsa pieţei valorilor mobiliare şi încrederea joasă faţă de sistemul bancar, imobilul un timp îndelungat rămînea practic unica posibilitate de investiţie garantată a banilor ce aduce un profit înalt. Piaţa închirierii a fost lipsită de această trăsătură. Închirierea îi cointeresa numai pe chiriaşi, în calitate de satisfacere temporară necesară a nevoii de locuinţă. Oprirea creşterii şi începutul scăderii preţurilor la locuinţe la finele anului 2008 au eliminat din categoria cumpărătorilor potenţiali nu numai cumpărătorii-investitori, dar şi cumpărătorii care doreau să achiziţioneze imobil pe contul atragerii mijloacelor de credit. În ciuda ratelor mari de dobîndă la credite, tempourile de creştere a preţurilor la imobil pînă în anul 2009 au fost mai înalte, şi astfel de cumpărături erau justificate economic. Lipsa creşterii preţurilor la imobil şi mai mult ca atît micşorarea lor, în combinaţie cu dificultatea de obţinere a creditului în ultimul timp, reduce brusc şi această categorie de cumpărători potenţiali. Ei preferă să ocupe poziţia de aşteptare, sperînd la o scădere şi mai mare a preţurilor. În perioada de aşteptare ei sunt nevoiţi să închirieze locuinţele necesare, astfel, crescînd cererea la închirierea locuinţelor.

Piaţa închirierii locuinţelor în anul 2009 s-a activizat cantitativ, însă a rămas echilibrată. Creşterea cererii a fost compensată cu creşterea ofertelor. Nivelul preţurilor la locuinţe a rămas la nivelul anului trecut. Spre finele anului 2009 preţurile medii la închiriere pe termen lung a apartamentelor cu 1, 2 şi 3 odăi în mun. Chişinău au constituit respectiv:

– 1 odaie 150-220 euro;

– 2 odăi 180-250 euro;

– 3 odăi 250-400 euro.

A scăzut cererea şi respectiv preţul de închiriere a apartamentelor cu confort înalt. Preţurile propuse la închiriere pe termen lung a apartamentelor cu confort înalt rar depăşeşte suma de 500 € pe lună. De asemenea a scăzut cererea şi la închirierea pe termen scurt (pe un termen de pînă la 1 lună). E drept că nivelul preţurilor de închiriere pe termen scurt depăşeşte nivelul preţurilor de închiriere pe termen lung.

Piaţa de imobil comercial

Criza actuală a afectat grav dezvoltarea businessului, astfel ducînd la refuzul companiilor la expansiune şi, ca urmare, la extinderea suprafeţelor comerciale, inclusiv şi a celor de comerţ, de oficiu şi de depozit.

Poziţia pe piaţa imobilului comercial pe parcursul anului 2009 se caracterizează printr-o tendinţă descendentă şi careva factori de stabilizare a scăderii preţurilor nu se observă. Costul obiectelor de imobil comercial în baza vînzărilor reale a scăzut cu 30-60%.

În general, pe întreg spectrul pieţii imobilului comercial cererea la moment este neactivă, în majoritatea sa este amînată. În special, toţi înteabă de preţuri şi aşteaptă continuarea corectării de preţuri. Însă la cîteva tipuri de imobil comercial caracterul activ după interesul preliminar totuşi a crescut, după vînzările reale încă nu.

Cel mai serios moment în această perioadă este dezechilibrul între preţul cererii şi al ofertei, ceea ce stopează creşterea activităţii vînzărilor. Acesta este una din cele mai evidente trăsături a faptului că „fundul” încă nu a fost atins, şi, aceasta înseamnă că corectarea preţurilor în jos este inevitabilă. Majoritatea participanţilor pieţei preferă să „arunce” astăzi obiectele nu prea atractive, menţinînd la sine ceva mai atractiv. Dacă şi nimeresc careva obiecte atractive pe piaţa deschisă, atunci de cele mai dese ori la preţurile de pînă la criză, ceea ce puţin la cine poate stîrni interesul.

În urma dezechilibrului între preţul cererii şi preţul ofertei, circulaţia reală pe piaţă este redusă. Cumpărătorul şi vînzătorul nu se grăbesc să găsească un compromis, şi fiecare îşi are argumentele sale. Cumpărătorul, aşteptînd scăderea ulterioară a preţurilor, nu este gata cîtuşi de puţin să plătească în plus, încţelegînd că „mîine” el va putea achiziţiona încă mai ieftin. Vînzătorul, perînd că „fundul” a fost atins deja şi piaţa creşte, nu doreşte să scadă preţul. Dacă aşteptările de preţuri la moment sunt corectate în mediu cu 50-60%, atunci pentru majoritatea vînzătorilor limita reducerii constituie numai 25-30%. Este evident că este necesar de a sesiza acel echilibru rezonabil a cererii şi ofertei. Cu toate acestea dacă situaţia macroeconomică va demontra cel mai rău scenariu de dezvoltare, atunci în anul 2010 trebuie să ne aşteptăm pe piaţă la o scădere intensă a preţurilor.

Toamna nu a adus înviorarea tradiţională sezonieră pe piaţa suprafeţelor de birou din Chişinău. Cererea a rămas la nivel scăzut.

După rezultatele anului 2009 nivelul costului de vînzare a încăperilor de birou, de asemenea ratele medii de închiriere au arătat o dinamică negativă, şi scăderea lor în mediu a constituit circa 40% în comparaţie cu preţurile de pînă la criză. Se observă o creştere a interesului arendaşilor faţă de oficiile ieftinite. Cu toate acestea, tranzacţii se încheie foarte puţine.

Continuă să crească nivelul suprafeţelor vacante în centrele de birou ale oraşului. Dacă în anul 2008 nivelul caracterului vacant pentru oficii constituia 5-15% în dependenţă de centru de birou, atunci în anul 2009 neocupate au fost mai bine de 15-25% din suprafeţe.

Centrele de birou în care pînă la criză majoritatea suprafeţelor nu au reuşit să fie închiriate, acum se completează foarte încet. Costul chiriei în centele de birou calitative în această perioadă constituie 12-15 Euro/1m2 (fără TVA).

Interesul faţă de procurarea suprafeţelor în centele de birou este mic, şi faţă de însăşi suprafeţele pentru vînzare. Practica vînzării lor pe piaţă în genere nu este mare. Totuşi psihologic, oamenilor le este mai confortabil să examineze clădiri separate.

În segmentul de birou există un interes faţă de clădirile separate – apartamente pe pămînt, case particulare şi faţă de alte oficii autonome în limitele perimetrului străzilor Tighina, Mateevici, T. Ciorbă, 31 august 1989, cu o suprafaţă de la 50 m2 pînă la 200m2. Atractivitatea înaltă faţă de încăperile cu reparaţie şi gata pentru exploatare. Costul de piaţă şi preţul închirierii unor astfel de oficii cu ieşirea pe partea carosabilă la această perioadă constituia în mediu 650-850€/1m2 şi 7-8€/1m2/lună, respectiv preţurile maxime de vînzare şi chirie corespund: 1100-1300euro/1m2 şi 11-13€/1m2/lună. Dacă e să examinăm alte zone şi sectoare, atunci preţul este mai mic cu 20-30% decît cele indicate mai sus, şi cererea la aceste oficii este foarte joasă.

În această perioadă companiile la alegerea variantei de cumpărare a oficiului sau de închiriere a acestuia, de cele mai dese ori aleg chiria, cel puţin în următorii ani. Locatorii acum sunt mai dispuşi să cedeze decît vînzătorii de imobil, întucît multe suprafeţe sunt goale o perioadă îndelungată, ratele de închiriere au scăzut considerabil şi acum la creşterea ofertei poate fi găsită o soluţie destul de interesantă. Unii locatori sunt gata să dea în chirie arendaşilor chiar şi pentru sume simbolice care acoperă doar cheltuielile operaţionale, numai să nu suporte prejudiciile de întreţinere a încăperii. În acest plan a găsi oferta care ar satisface cerinţele de închiriere este cu mult mai uşor, decît o ofertă de achiziţionare. Din această cauză, dăcă nu este sarcina de a face investiţii în bunuri imobiliare calitative peo perspectivă de lungă durată, atunci în situaţia dată este mai rezonabilă chiria.

Suprafeţele de comerţ

În anul 2009 pe piaţa imobilului comercial s-a observat o dinamică relativ pozitivă a cererii. În special în sectorul street-retail (autonome, cu ieşire separată direct pe partea carosabilă) se observă o creştere uşoară a activităţii. De ele sunt interesaţi atît investitorii mici particulari, cît şi reţele mari care consideră acest segment cel mai stabil la criză şi uşor recuperabil. E drept că interesul îl provoacă încăperile de 50-150 metri, atît pentru chirie, cît şi pentru cumpărare. La încăperile cu o suprafaţă de mai bine de 200 m.p. cererea este cu mult mai mică. Ratele de închiriere şi de cumpărare la încăperile de comerţ într-o mare măsură se determină prin locul aflării obiectului, situarea acestuia faţă de străzile magistrale şi traficul pietonal. De asemenea sunt întrebate culoarele de comerţ centrale ale oraşului în toate sectoarele.

Conform rezultatelor anului 2009 nivelul preţului de vînzare a suprafeţelor de comerţ, de asmenea ratele medii de închiriere au arătato dinamică negativă, însă mai mică în comparaţie cu alte tipuri de imobile comerciale, respectiv şi scăderea în mediu a constituit circa 20%-30% în comparaţie cu preţurile de pînă la criză.

Preţul mediu pentru 1m2 a suprafeţei de comerţ în mun. Chişinău în această perioadă constituie 800-1100 euro, preţul mediu de închiriere – 9-13 euro/1m2/lună.

Preţul de vînzare şi ratele de închiriere pe culoarele principale ale sectoarelor (suprafaţa 50-150 m2, 1 etaj)

Interesul faţă de activele imobiliare le arată mulţi, însă diferit. Din partea investitorilor – un număr mare de solicitări, merg prezentări. Însă la mulţi din ei aşteptările de profitabilitate a afacerii de închiriere achiziţionate sunt mai înalte decît poate propune un vînzător mediu. Şi chiar dacă există oferte de procurare a unei afaceri de închiriere nu prea mai, spre exemplu, cu o perioadă de recuperare de pînă la şapte ani, atunci brusca scădere a cererii face dificilă căutarea arendaşilor, ceea ce agravează prognoza cîştigurilor viitoare de la obiectul de investire.

Şirurile de vizitatori ai centrelor comerciale s-a redus practic peste tot. O astfel de situaţie este deretminată de faptul că piaţa imobiliară comercială a ajuns la începutul crizei cu un „balon” de cheltuieli de consum care acum se dezumflă rapid. În perioada de pînă la criză cererea la mărfurile de consum se bazau pe creşterea veniturilor reale ale populaţiei în permanentă creştere.

În condiţiile de criză resursa de crediare pentru toţi participanţii procesului practic a dispărut, iar veniturile reale au scăzut esenţial şi din această cauză consumatorii nu sunt în stare să menţină nivelul precedent de cheltuieli. Cererea la mărfuri scade, şirul de vizitatori se răreşte, iar vizitatorii îşi reduc cheltuielile. În rezultat, venitul şi profitul atît a locatarilor, cît şi a locatorilor se reduce. O parte a arendaşilor pleacă din centrele comerciale, iar companiile de frunte sunt nevoite să reducă rata chiriei.

Într-adevăr, situaţia centrelor diferă foarte mult. În unele centre comerciale arendaşii pînă în prezent ocupă rînduri, din altel pleacă. În anul 2009 numărul suprafeţelor neocupate în centele comerciale ale municipiului Chişinău a crescut cu 10%, în centrele calitative şi pînă la 25-30% în centrele nefavorabile. Pînă la criză în complexele calitative în aşteptarea arendaşilor stăteau numai 1% de suprafeţe.

Esenţial, în mediu cu 30% s-au redus limitele eterioare ale ratelor de închitiere în centrele comerciale. În acelaşi timp discontul cel mai mare l-au obţinut arendaşii de „frunte”, întucît ei constituie cartea de vizită a Centrelor Comerciale. În perioada dată nivelul ratelor de închiriere constituie în mediu 20-40 Euro/1m2/lună (valoarea minimă – 10 Euro/1m2/lună, maximă – 70 Euro/1m2/lună).

După exemplul Centrului Comercial „JUMBO” se vede că preţul de piaţă în Centrele comerciale a scăzut cu 40%-50%, în diapazonul mediu al preţurilor 800-1500 Euro, iar preţurile maxime rar ating 2000 Euro/1m2 (în perioada de pînă la criză: preţul minim – 1300 Euro/1m2, maxim – 3600Euro/1m2).

Imobilul industrial la fel ca şi alte tipuri de imobil în anul 2009 a fost de influenţa negativă a crizei financiare şi scăderii nivelului de producţie în ţară. Cererea a scăzut esenţial, atît la cumpărare, cît şi la închiriere, indiferent de suprafaţa imobiliară. Acum imobilul de producere şi depozit în mun. Chişinău poate fi cumpărat cu preţul de 150-250 Euro/1m2 şi închiriat cu 0,8-1,5 Euro/1m2/lună. După limitele municipiului preţul de vînzare şi închiriere constituie 50-100 Euro/1m2 şi respectiv 0,5-0,8 Euro/1m2/lună.

Loturile de pămînt cu destinaţie comercială

În legătură cu dispariţia îndelungată a licitaţiilor funciare, este necesară examinarea dinamicii preţurilor reieşind din analiza datelor pieţei secundare a loturilor de pămînt comerciale. Pe piaţa secundară a loturilor de pămînt comerciale cererea a scăzut maximal pînă la 50-60%, comparativ cu alte tipuri de imobile comerciale.

Pe parcursul anului 2009 oferta în general a crescut la loturile cu destinaţie de industrială şi loturile situate în locurile cu o aşezare mai rea referitor la străzile magistrale şi traficul pietonal. La loturile de pămînt mici şi medii situate pe magistralele principale oferta rămîne scăzută.

Analizînd cererea, atunci cerere înaltă se simte pe loturile amplasate pe magistralele principale ale municipiului şi cu cît mai mică este suprafaţa acestora, cu atît mai înaltă este cererea lor pe piaţă (suprafeţe optime –3-10 ari). La alte loturi cu ieşirea spre străzile secundare şi mai mult loturile la capetele ogrăzilor cererea a scăzut maximal, cu 70-80%.

Cererea la loturile industriale de asmeneea a scăzut esenţial. O oarecare creştere a apărut în a doua jumătate a anului 2009 la loturile cu o suprafaţă de 10-40 ari situate cu ieşirea spre aşa străzi industriale ca str, Uzinelor, Petricani, Varniţa.

Aprecierea costului loturilor la finele anului 2009 după destinaţie şi zone este următoarea:

– Botanica – 15000-20000 Euro/1 ar (max. str. Decebal şi Dacia – 20000-30000 Euro/ 1 ar);

– Buiucani – 9000-20000 Euro/1 ar (max. str. Ion Creangă (zona cinematografului Flacăra) – 20000-30000 Euro/ 1 ar);

– Rîşcani – 17000-25000 Euro/1 ar (max. str. Kiev, pr. Moscovei– 30000-40000 Euro/ 1 ar);

– Ciocana – 9000-17000 Euro/1 ar (max. str. Mircea cel Bătrîn şi A. Russo – 20000-27000 Euro/ 1 ar);

– Centru – 25000-35000 Euro/1 ar (max. str. Ştefan cel Mare şi Mateevici – 60000-100000 Euro/ 1 ar);

Destinaţia industrială: 1500-4500 Euro/1 ar (max. str. Uzinelor, Petricani, Varniţa – 2500-8000 euro/1 ar).

În general, situaţia pe piaţa imobiliară continuă în mare măsură să depindă de situaţia macroeconomică din ţară şi din lume.Despre faptul cînd va fi atins „fundul” nu va putea răspunde nimeni cu precizie, întrucît asupra acestui fapt influenţează un şir de factori care sunt imprevizibili: situaţia macroeconomică a comunităţii mondiale şi inclusiv a Republicii Moldova, comportamentul psihologic al participanţilor pieţei, acţiunile guvernului şi alţi factori. La un scenariu optimist noi îl vom depista în limitele semestrului următor, la un scenariu pesimist – cu mult ma tîrziu.

Informaţia a fost pregătită de secţia analitică a Bursei Imobiliare „LARA”