Относительно периодов 2008-2009 годов, наблюдается стабилизация, как и в плане стоимости, так и в плане количества зарегистрированных сделок, а опера­торы рынка   столичной недвижимости говорят об общей не бывалой стагнации. Исходя из реальной ситуации на рынке вторичного жилья, было отмечено не столько количественная, сколько качественная сторона положительной динамики. Что касается изменений в качественной динамике рынка, можно с достоверностью отметить следующие факторы:

1- Оживленность рынка в относительно недорогом сегменте рынка. (Платежеспособный спрос колеблется в диапа­зоне 650-750 евро за 1 кв. м для квартир небольшой площади, что составляет более 60% от общего количества продаж. Это 1,2 -комнатные квартиры МС-серии, 143, 102, «чешки» общей площади то  30-53 кв. метра)

2- Увеличение срока экспозиции  квартир. Срок экс­позиции квартир  увеличился, если раньше один - два месяца считалось долго, то в настоящее вре­мя квартиры продаются по два-три меся­ца, а бывает и больше.

3- Замораживание  спроса  покупателей на приобретение недвижимости.

4- Нежелание продавцов снижать цену, а если и идет качественное снижение, то только в случае вынужденных ситуаций (переезд из страны, обязательства перед 3-ми лицами).

5-Увеличение количества предложения квартир большей площади. (3-х комнатных, 4-х комнатных, что приводит к выбросу на рынок свободного жилья и влияние на весь рынок недвижимости, в том числе и на снижение среднестатистической стоимости квадратного метра жилья).

6- Отсутствие интереса инвесторов к рынку недвижимости.

7- Переориентация на спрос с низкой платежеспособностью населения. (В том числе со снижением ставки по кредитам  на уровне 10-13 % годовых в леях).

Таблица 1.

Количественные характеристики транзакций, а также транзакции по типу недвижимости, в соответствии с данными ГП «Кадастр» за первые 5 месяцев 2011 года, представлены в таблицах.

Таблица 2.

Таблица 3.

Рынок первичного жилья

В первой половине 2011 года рынок первичного жилья развивался по сценарию, аналогичному с 2010 годом. Продажи квартир осуществлялись не столь высокими темпами.  Строительные компании готовы рассматривать широкий спектр дисконтных программ, а так же различные условия рассрочки по оплате. Тем не менее, пытаясь сохранить свои основные обязательства по вводу первичного жилья в эксплуатацию.

Основными тенденциями на рынке, которые определяли общую атмосферу на рынке первичного жилья, стали действия строительных компаний по подтверждению своей состоятельности и репутации в этом сегменте. Данные проводимые мероприятия в первую очередь направлены на возврат доверия потенциальных покупателей, к  своим инвестиционным строительным проектам. Эта тенденция появилась после того, к сожалению, как у нас на рынке стали появляться, все чаще и чаще обманутые покупатели первичного жилья.

Очень важным показателем на сегодняшний день является, то, что основные игроки на рынке кредитования по покупке жилья банковский сектор и частные кредитные организации обладают излишним финансовым капиталом, который становиться доступным потенциальным покупателям.

Что касается же ценовой политики на рынке первичного жилья, то следует отметить что средняя цена квадратного метра в колеблется на уровне 500-600 евро, в зависимости от основных факторов влияющих на ценообразование. Это делает рынок первичного жилья более привлекательным по сравнению со вторичным рынком жилья. Но главным фактором, снижающим продажи, остается проблема больших площадей квартир. А те новые решения, которые были предприняты застройщиками по снижению квадратуры жилья, пока находятся на уровне строительства и сданные квартир в эксплуатацию, на рынке фактически отсутствуют.

    С другой стороны приобретенное жилье нашими согражданами в докризисный период   не эксплуатируется, по разным оценкам, до 30 %. Данный факт, косвенно, а может и напрямую влияет на рынок первичного жилья. Все дело в том, что данное жилье, приобретенное в 2006, 2007, 2008 годах и не эксплуатируемое, создает потенциал  выброса на свободный рынок «лишних» метров. При чем, учитывая постоянную боязнь за экономическую ситуацию в стране, политическую нестабильность, падение цен в соседних странах, подталкивают собственников к реализации своего жилья за ту цену, за которую они изначально приобретали, а это в среднем 500-550 евро/м, что создает конкуренцию для  нынешних застройщиков.

Рынок найма жилой недвижимости

В целом за первое полугодие количество предложений на найм осталось на прежнем уровне.  На востребованные 1-2-3 комнатные квартиры на протяжении этого  же периода цены чуть изменились, но несущественно. Более высокое падение цен на найм по прежнему как и в 2010 году наблюдалось на объекты из высшей ценовой категории, т.е. на элитное жилье большой площади и частные дома в престижном секторе. Эти объекты стали сдаваться тяжелее и к ним предъявляют все более высокие требования. 

Рынок найма жилья в первом полугодии 2011 года количественно активизировался, но остался уравновешенным. Уровень цен найма на востребованное жилье остался практически на уровне прошлого года. К началу 2011 года средние цены по долгосрочному найму  на 1, 2, 3-х комнатные квартиры в мун. Кишинэу составили соответственно:

- 1-комнатные 140-200 €

- 2-комнатные 150-220 €

- 3-комнатные 200-350 €

            Спрос, и соответственно цены на найм на квартиры повышенной комфортности в первом полугодии практически остались на уровне прошлого года. Предложенные цены по долгосрочному найму квартир повышенной комфортности редко превышает 500 € в месяц. Таким же  остался спрос и на краткосрочный найм (сроком до 1 месяца). Правда уровень цен по краткосрочному найму несколько превышает уровень цен по долгосрочному найму.

Рынок земельных участков и индивидуальных жилых домов

На сегодняшний день наблюдается несоответствие между ценовыми ожиданиями потенциальных покупателей земельных участков и ценами, которые запрашивают продавцы. Вследствие продолжительности экономического и политического кризиса наблюдается сокращение покупательской активности. Причиной этого стало сокращение покупательского спроса. В то же время предложение на рынке было достаточным, однако, к росту количества сделок это не привело. Увеличились сроки экспозиции земельных участков, покупатели стали более разборчивыми и очень тщательно подходят к выбору участка. Цены на земельные участки остались на уровне предыдущего 2010 года.

Несколько оживило рынок земельных участков возобновление аукционов и конкурсов, проводимых столичной примэрией. В конце апреля состоялся очередной земельный аукцион, проводимый кишиневской примэрией. Торги прошли довольно вяло. Из 16 выставленных на продажу участков, 8 было снято с торгов в связи с отсутствием желающих их приобрести. В целом было продано шесть участков. Надо отметить, что на продажу на этот раз были выставлены небольшие по площади участки, самый крупный из проданных - чуть более 5 соток.

Ситуация на рынке жилых домов за первое полугодие 2011 года существенным образом не изменилась, по сравнению с 2010 годом. Также  наблюдается переизбыток предложений и отсутствие спроса. На сегодняшний день констатируем,  что спрос на недвижимость является минимальный. Рынок недвижимости занял длительную выжидательную позицию

Рынок коммерческой недвижимости.    

 Торговая недвижимость.

     В первой половине 2011 года в сегменте торговой недвижимости не произошло значимых изменений. Основной причиной этого является тот факт, что в кризисный период торговая недвижимость держалась на достаточно высоком уровне с точки зрения арендных ставок и долгое время оставалась наиболее востребованным сектором коммерческой недвижимости.

       В зависимости от площади объекта наиболее распространенными являются площади от 100 до 250 квадратных метров. Менее всего представлены помещения площадью более 50 квадратных метров.

      В первом полугодии 2011 года средняя цена предложения в целом по городу на торговую недвижимость составила 1000-1100 Евро за кв.м. Наименьшей стоимостью объект предлагался за 600 Евро за кв. м. Наибольшей стоимостью объект можно купить за 6500 Евро за кв.м. на бул. Штефан чел Маре.

     На конец первого полугодия 2011 года средняя месячная ставка найма на торговую недвижимость составила 12-14 Евро за кв. м. Наименьший порог 6 Евро за кв. м. Однако, дорогие точечные площади на бул. Штефан чел Маре, где ставки колеблется от 60 до 100 Евро/кв.м.

     Офисная недвижимость.

     Рынок офисной недвижимости в мун Кишинэу достаточно развит и разнообразен. Представлены как помещения в современных бизнес-центрах класса А, так и нежилыми помещениями первых и цокольных этажей в жилых домах (в т.ч. квартиры на первых этажах, переведенные в нежилой фонд).

        В зависимости от площади наиболее распространенными являются помещения площадью до 100 кв. м  вслед идут помещения площадью от 100 до 250 кв. м. Менее всего представлены помещения площадью от 250 до 500 кв. м.

На конец 1 полугодия 2011 года средняя ставка найма на офисную недвижимость составляет 7-9 Евро/ кв. м./мес Диапазон ставок найма колеблется от 4 до 16 Евро/кв. м./месс. Наименьшей стоимостью объекты традиционно сдаются в административных корпусах промышленных парков, наибольшей стоимостью в офисных центрах класса А.

В первом полугодии 2011 года средняя цена на офисную недвижимость составила 700 - 800 Евро/кв. м. Цены предложения варьируются от 300 до 1300 Евро/кв. м. Низко стоимостные площади продаются в промышленных зонах, а  дорогие в районе исторического центра мун. Кишинэу.

     Производственно-складская недвижимость.

     Производственно-складская недвижимость в мун. Кишинэу представлена следующими объектами: старыми промышленными зданиями, вновь построенными или реконструированными складскими/производственными зданиями, капитальными производственными помещениями, утепленными ангарами, подвальными помещениями или объектами гражданской обороны, не отапливаемыми производственными помещениями или ангарами. В основном складские/производственные здания предлагаются в промышленных зонах, на окраинах и в пригороде.

    Производственно-складские помещения в большей степени представлены большими площадями более 500 кв. м. Меньший объем занимают площадью типоразмером от 50 до 100 кв. м.

   Средняя цена предложения в первом полугодии 2011 года составляет 140 - 180 Евро/кв. м. Однако некоторые предложения составляли от 80 до 450 Евро/кв. м.

    Производственно-складскую недвижимость в среднем можно снять за 1-2 Евро/ кв. м./мес.  В конце первого полугодия 2011 года самый дешевый объект можно снять за 0,8 Евро/ кв. м (ул. Мештерул Маноле), самый дорогой за 6 Евро/ кв. м (ул Фередеулуй).

    Ситуация на рынке производственно-складской недвижимости стабильна. Большой объем свободных площадей позволяет ценам и ставкам найма оставаться на прежнем уровне. Практически нулевые изменения цен прослеживаются с начала 2010 года.

     Земельные участки.

      Рынок коммерческих земельных участков в отличие от рынка коммерческой недвижимости переживает последствия кризиса более глубоко. С 2008 по 2011 г. они подешевели примерно на 40-60%. И только сейчас в этом сегменте наступила относительная стабильность. Вряд ли в этом году будет заметный рост стоимости земель. Вероятно, цены останутся стабильными. Причем можно ожидать увеличения спроса до 25-30%, и в немалой степени за счет активизации спроса на земли промышленного назначения.

     Средняя цена предложения в целом по городу на земельные участки коммерческого назначение составила 15 000-17 000 Евро. Самый дешевый участок предлагается по 7500 Евро за 1 сотку. Самый дорогой объект можно купить за 80 000 Евро за 1 сотку на бул. Штефан чел Маре.

     Средняя цена предложения на земельные участки промышленного назначение составила 3000-5000 Евро. Самый дешевый участок предлагается по 2000 Евро за 1 сотку. Самый дорогой объект можно купить за 15 000 Евро за 1 сотку на ул. Петрикань.

Резюме.

            В целом, финансовому кризису можно сказать спасибо, за то, что снизил имперские амбиции всем застройщикам, а также финансовым учреждениям. К сожалению, это экономическое явление ударило по карману наших граждан и их покупательской способности.

            Рынок недвижимости это полное отражение нашей экономики, т.е. повышение цен на недвижимость происходит синхронно с улучшением экономики и наоборот. В данный момент цены на недвижимость стабилизировались, рынок находится в стагнации. Возможно незначительное снижение стоимости, повышение цен в ближайшей перспективе, в течение 12-18 месяцев, не предвидится.

Информацию подготовил аналитический отдел Биржи Недвижимости "LARA".