Новости

НЕДВИЖИМОЕ ЛЕТО

Sep 3 2010 10:51AM

В летний период на рынке недвижимости традиционно устанавливается затишье. Ситуацию нынешнего лета усугубила политическая нестабильность, когда стра­на становится ареной партийных баталий - это отнюдь не содействует сделкам с недвижимостью. И, если весной были замечены хоть какие-то проблески активно­сти, то летом рынок опять впал в спячку. Это подтверждается выводами операто­ров рынка недвижимости.

«Летом в период отпусков  на рынке, как правило, низ­кая активность, все свои на­мерения по купле-продаже клиенты оставляют до осени. За последние месяцы были буквально единичные сдел­ки, - отмечает директор «CTI-Capital» Александр Панов. - Общество в основном интересовали политические собы­тия, кто станет президентом, состоится ли референдум и т.п. И покупатели и продавцы сомневались и предпочитали подождать до тех пор, пока ситуация не нормализуется».

«Летом особых измене­ний на рынке жилой недви­жимости не произошло - цена 1 кв.м осталась на прежнем уровне - 650 евро за 1 кв.м. Активность была не высокой, цены, спрос и предложение оставались на одном уровне, то есть налицо все признаки стагнации, - считает дирек­тор агентства недвижимости «Nika Imobil» Петр Олейник. - Причина в том, что на рынке остались покупатели, которые приобретают жилье для себя, они очень тщатель­но и не торопясь изучают предложение, прежде чем принять решение о покупке. Если раньше, когда росли цены, надо было действовать на опережение, то сегодня си­туация на рынке на них не да­вит. И так будет продолжать­ся до тех пор, пока на рынок не вернуться инвесторы».

«В период с 10 июля по 20 августа сделок по новострою практически не было, - рассказывает администратор агентства по недвижимости «Euro Imobil» Радик Шитов. - В среднем за день нам звонят до 100 клиентов и их интере­суют в основном небольшие по площади квартиры до 40 кв.м однокомнатные и не бо­лее 60 кв.м двухкомнатные, в ценовом диапазоне от 27 тыс. до 40-42 тыс. евро. Аб­солютное большинство предпочитает дома уже сданные в эксплуатацию, чтобы при покупке оформить контракт купли-продажи, а не инве­стиционный договор, так как доверие к новострою подорва­но. По статистике в Кишине­ве на рынке действуют поч­ти 90 компаний, но реально строят сегодня три-четыре. Те, которые довели дом до 60-70% готовности, за счет сво­их средств их достраивают, остальные в простое».

Малогабаритные кварти­ры, на которые сегодня осо­бый спрос, в новых домах почти не найти. Ведь те ново­стройки, которые сдают се­годня, начинали строить два-три года назад, когда рынок был на подъеме и в проектах закладывали современные большие по площади кварти­ры. А поскольку их нет, поку­патели уходят на вторичный рынок.

Кроме того, новые дома, квартиры в которых когда-то стали предметом инвестици­онных покупок, сегодня стол­кнулись с другой проблемой. Дома сданы, но фактически в них мало кто живет, кварти­ры пустуют, их хозяева про­должают трудиться за грани­цей. А те немногочисленные жильцы, которые заселились, терпят серьезные неудобства. Из-за высоких эксплуатаци­онных расходов такие дома не отапливаются, в них не рабо­тают лифты и т.п. И эта еще одна причина, по которой по­купатели выбирают старые обжитые дома. А если ищут новые дома, то предпочти­тельно малоквартирные.

«С другой стороны не­плохим спросом пользуются квартиры в сегменте элитно­го жилья (жилые комплексы «Краун Плаза», «Лара Сити», бывшие номенклатурные дома в центре города). Их по­купают клиенты, которых не пугает цена, - отмечает Радик Шитов. - Цены на такие квар­тиры от 80 тыс. евро и выше».

Интересная ситуация с частными домами в городе, которые обычно составляют единый объект с прилегаю­щим земельным участком. В этом  сегменте ситуация тупиковая, такая же как и в целом на рынке. Продавцы не уступают цены, а покупатели выжидают в надежде на их снижение.  По наблюдениям специалистов «Euro Imobil» в последнее время к участкам и жилым домам в центре города проявляют интерес иностран­ные инвесторы (бельгийская, итальянская компании). Иностранцы, имея за плеча­ми большой опыт работы на европейских рынках недви­жимости, в том числе в Румы­нии, почувствовали, что сей­час настал момент покупать. Приобретая сегодня старое строение на центральной улице или магистрали, его можно перестроить, довести как минимум до трех уровней (разрешительные документы это позволяют) и получить в три раза больше площади. А продавать можно и не торо­питься, а подождать до тех пор, пока рынок выйдет из стагнации.

Примерно такой же подход к операциям с офисной недвижимо­стью. В сегодняшней ситуа­ции многие фирмы уходят из фешенебельных офисных центров, по разным причинам подыскивая помеще­ние меньшей площади, но в центре города. Иностранная компания выкупает старое здание в центре (в периметре улиц 31 Августа, Измаиль­ская, Алексея Матеевича, Тома Чорба), желательно с выходом на проезжую часть, укрепляет его конструкции, перестраивает и сдает в арен­ду небольшие офисные пло­щади. Цена аренды в таких помещениях в среднем 12 евро за 1 кв.м в месяц (без НДС и коммунальных плате­жей).

Судя по данным сайтов рынков недвижимости Рос­сии и Украины, ситуация там аналогичная. По результатам августа уровень цен в Москве остался почти неизменным, считают эксперты «Индика­торов рынка недвижимости». Вплоть до самого начала осе­ни четкий тренд к повышению стоимости квадратного метра так и не сложился, не­смотря на многочисленные разговоры о нем. Есть от­дельные примеры реального повышения стоимости квар­тир в том или ином сегменте, или в отдельных домах ново­строек. Но куда больше при­меров повышения цен предложения, то есть по сути цен ожидания. Но к реальному масштабному подорожанию столичный рынок явно пока не готов.

С  другой стороны анали­тики и риэлторы мо­сковского рынка жилья отмечают, что в августе чет­ко стало заметно расслоение рынка: в плюс ушли почти все сегменты недорогого жилья, прежде всего, самые деше­вые панельные. Подорожали однокомнатные квартиры. А все кирпичные и монолитные дома, и квартиры больших площадей либо остались на уровне середины лета, либо ушли в минус. Это подтверж­дает как минимум два тезиса: во-первых, цены на столичное жилье по-прежнему мало­доступны для действительно в нем нуждающихся и, во-вторых, спрос есть, и он будет накапливаться по мере роста доходов, переходя на более дорогие сегменты рынка.

Спокойным выдалось лето и для рынка недвижимости Украины. В Киеве спрос на жилье снизился, и цены на квартиры упали. По данным Союза специалистов по недви­жимости Украины (ССНУ) средняя стоимость жилья в Киеве составляет $1953 за 1 кв.м. Достигнутый уровень является минимальным как за текущий год, так и за про­шедший календарный год.

В то же время аналитики другого агентства АН «Пла­нета Оболонь» считают, что цены предложения хоть и снижаются, но все еще слиш­ком высоки. Киевская не­движимость переоценена, цены не соответствуют ни по­купательской возможности подавляющего большинства граждан, ни уровню жилья. Возможно, поэтому поку­патели активно торгуются. По данным агентства в июле разница между ценами про­даж и усредненными ценами предложений на аналогичные квартиры составила 17-18%. В июне эта разница была на уровне 13-14%.

Затишье наблюдается и на региональных рынках недви­жимости Украины. В Одессе в июле-августе наблюдались незначительные ценовые колебания - до 0,2%, стоимость квартиры на вторичном рын­ке составляет $1300 за кв. м. Усредненная цена продажи жилья в Харькове составля­ет $930 за кв. м, в Донецке - $1000 за кв. м. Рост цен от­мечен только в Днепропетровске, по итогам июля цены в городе выросли на 6% и до­стигли уровня $1000 за кв.м.

Кишиневские риэлторы надеются на оживление активности на рынке осенью за счет спроса на не­дорогое жилье. По примеру прошлого года такое ожив­ление длится с сентября до середины октября и касается небольших по площади объ­ектов вторичного рынка не­движимости. Осенью приезжают студенты, ищут новое жилье молодожены. Пользо­ваться спросом, скорее всего, будут квартиры в ценовом ди­апазоне 23-25 тыс. евро (одно­комнатные) и 38-40 тыс. евро (двухкомнатные).

 

Татьяна ГЛАЗОВА

Источник: Экономическое обозрение Логос-Пресс № 31 (863) – 3 сентября 2010г.