Новости

Как не «взять в аренду» проблемы

Jun 30 2010 11:30AM

«Весной мы с мужем сняли квартиру, владельцем которой представился пожилой мужчина. Оформили договор, платили за свой счет все налоги, деньги за год вперед отдали: думали, можем спать спокойно. Через два месяца приходит какая-то женщина из примэрии, и говорит, что мы должны выселиться, потому что владелец вроде бы не владелец, а квартира принадлежит его 12-летнему племяннику, и договор с нами без согласия какого-то специального органа не имели права заключать. Правда ли эго?»

Ответ юриста:

Если квартира принадлежит на правах собственника несовершеннолетнему племяннику, то дядя - по всей видимости, его опекун - действительно не имел права сдавать в аренду квартиру без согласия органа опеки и попечительства. Для того чтобы к вам не было претензий, арендодатель должен получить такое разрешение, причем в письменном виде, предоставить вам нотариально заверенную копию. Без нее вас действительно могут выселить с занимаемой жилплощади. В последнем  случае, ру­ководствуясь договором и самим фактом его незакон­ного заключения, вы можете обратиться в суд и требовать не только возврата уже упла­ченной стоимости аренды квартиры, но также и возме­щение морального ущерба.

 

«Мой сын в этом году поступает в кишиневский вуз, учиться ему четыре года. Я хотел бы снять ему на все время учебы приличную квар­тиру, готов даже оплатить все наперед. Как обезопасить себя от «кидалова» со стороны владельца? Снимать-то буду у незнакомых людей, знако­мых, кто сдает, к сожалению, нет...»

Ответ юриста:

При заключении договора имущественного найма не­обходимо сначала проверить, действительно ли владельцем квартиры является человек, выдающий себя за такового. Для этого попросите у него копию паспорта и копию до­кумента, удостоверяющего его право на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, документ, подтверждающий приватизацию квартиры, и т.д. С этими бумагами идите в кадастровый орган и попро­сите проверить, действитель­но ли квартира находится в собственности такого гражда­нина. Если все подтвердится, заключайте договор найма. Регистрировать его в нотариальной конторе необяза­тельно, достаточно простой письменной формы, причем один экземпляр обязательно остается у Вас.

В договоре обязательно укажите срок найма, стои­мость, порядок и время опла­ты, права и обязанности - ваши и арендодателя. Также важно, кто оплачивает, на­пример, ремонт, если в квар­тире что-то сломается и будет требовать срочной починки. Этот пункт также стоит ука­зать в договоре. Общее прави­ло: ремонтирует арендатор, а арендодатель затем вычитает стоимость ремонта из квар­тирной платы. Возможны и другие договоренности. Здесь надо быть внимательным: как договоритесь, так и будет - впоследствии изменить усло­вия договора можно только по обоюдному согласию.

Еще одно важное правило: если будете заключать дого­вор сроком более трех лет, его необходимо зарегистрировать в кадастровом органе. Такая регистрация дает вам «бо­нус» в случае, если придется отстаивать право сына на проживание в квартире перед третьими лицами.

 

«Моя мать сдает комнату в квар­тире, где проживает более 30 лет. У молодой пары, квартиросъемщиков, недавно родился ребенок. Правда ли, что он может претендовать на часть квар­тиры?»

Ответ юриста:

Если квартира привати­зированная, то ни о каких претензиях со стороны квар­тирантов не может быть и речи. Ведь в этом случае жил­площадь находится в частной собственности и сдается внаем на общих основаниях, то есть собственник квартиры предоставляет право жить в ней за определенную плату, и никаких «бонусов» это для жильцов не предполагает.

Если же квартира неприва­тизированная, тогда ситуация становится сложнее, и право арендаторов определяется до­говором с основным кварти­росъемщиком. Если ребенка при рождении прописывают в эту квартиру, у него появ­ляется право на участие в при­ватизации жилплощади.

 

«Собираемся сдавать квартиру моей недавно умершей тети. Как это оформить, чтобы к нам не было претензий со стороны налоговик органов?»

Ответ юриста:

Чтобы к Вам не было пре­тензий со стороны налоговых органов, необходимо заклю­чить официальный договор найма и ежегодно показывать доход от него при заполнении налоговой декларации.

 

«Квартирант хочет, чтобы я прописала его на своей жилплощади. Не грозит ли это мне в дальнейшем неприят­ностями?»

Ответ юриста:

Прописка в приватизиро­ванной квартире не влечет за собой никаких имуществен­ных прав на жилплощадь. При этом выписать человека из квартиры можно только с его согласия, либо через суд. В вашем случае лучше просто зарегистрировать квартиросъ­емщика по адресу съемной квартиры.

 

«Дочь окончила университет, со­бирается замуж и уезжает из Кишинева. За вре­мя, что она жила на съемной квартире, мы неоднократно делали ремонт, осуществили небольшую перепланировку, установили кондиционеры и бойлер, купили холодиль­ник. Теперь вернувшийся из Италии хозяин квартиры отказывается выплачивать нам за все это деньги. Подтверж­дающие стоимость документы есть. Можем ли мы получить причитающиеся нам суммы через суд?»

Ответ юриста:

Суд тут уже вряд ли помо­жет: в идеале такие ситуации надо оговаривать при заклю­чении договора. В противном случае дей­ствует правило, согласно которому наниматель квартиры по окончании срока дого­вора может забрать с собой «улучшения, отделимые без ущерба для квартиры» - в вашем случае это означает снять кондиционеры и бойлер, вывезти холодильник или принадлежащую вам мебель. «Неотделимые улучшения», такие, например, как ремонт и перепланировка квартиры, становятся собственностью наймодателя, независимо от того, оплатит он их или нет.

 

«Я живу в государственной квартире на первом эта­же пятиэтажного дома и хочу приватизировать подвал, который находится прямо под моей квартирой. Прав на него у меня пока нет. Сейчас помещение снимает мой сосед сверху: организо­вал там мастерскую. У него и так квартира находится в собственности, так он еще и подвал хочет себе забрать. Мне кажется, у меня больше прав приватизировать это по­мещение. Так ли это?»

Ответ юриста:

Тот факт, что квартира, в которой проживает Ваш со­сед, является его частной соб­ственностью, никоим образом не ограничивает его право приватизировать подвал. Тем  более что, согласно закону, преимущественное право в приватизации государствен­ного помещения имеет как раз арендатор, заключивший оформленный по всем прави­лам договор найма. Располо­жение помещения под Вашей квартирой в этом случае роли также не играет.

 

Читайте в следующую среду: Юридические «тонкости» кредита и залога

jurist@vedomosti.md

 

Источник: Молдавские Ведомости, № 71 (1279) от 30 июня 2010г.