Новости

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ МОЛДОВЫ ОЖИДАЕТ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТОРОВ

Jun 4 2010 2:17PM

Рынок недвижимости в Молдове, пожалуй, один из самых быстрорастущих сегментов современной экономики республики. Но именно его, в первую очередь, затронул глобальный мировой кризис. Об особенностях ситуации в этом секторе рассуждает эксперт мультимедийного агентства Новости-Молдова по рынку недвижимости, генеральный директор CTI-Capital  Александр Панов.

 

 

Молдове нужен серьез­ный внешний капи­тал. Для ее рекапита­лизации необходимы большие прямые инвестиции, не мел­кие «местечковые» итальян­ские, турецкие, российские и румынские проекты в 1-3 млн евро, а крупные бюджетообра­зующие, долгосрочные, напо­добие Джурджулешского пор­та, проекты.

Есть в Молдове и свои деньги, но они раздроблены, «мелкими» порциями лежат на счетах и управляются очень осторожно молдавскими бан­ками, которые затаились, си­дят на «кэше» и не рискуют.

Перефразируя известное выражение, скажем так: «Да­вайте будем более открыты­ми, и инвестиции к нам потя­нутся!».

Что происходит с ценами на недвижимость в Молдове? Они заоблачны, несмотря на потрясения финансового кри­зиса.... Почему? Спрашивать об этом у застройщиков, девелоперов и риэлторов, все рав­но, что спрашивать на рынке у продавца мяса - будет ли мясо через неделю в два раза дешев­ле.

По этой причине большин­ство анализов и прогнозов от участников рынка недвижи­мости достаточно субъектив­ны и ориентированы на соот­ветствующее зомбирование потенциальных покупателей.

Что касается линии по­ведения «для себя», то боль­шинство застройщиков вы­брали для себя позицию «выжидать». Эта позиция по отношению к потенциальным покупателям демонстрирует как бы стабильность цены недвижимости и подачу пред­лагаемых скидок, как некое эксклюзивное предложение, в порядке исключения, «для своих людей» и т.п. С другой стороны, занятая ими пози­ция застройщика напрягает в связи с практическим отсут­ствием продаж и обострением отношений с кредитующими банками.

Сложилась ситуация, когда рынок недвижимости Молдовы, развращенный неоправданным ростом прибыли, далеко обогнал реальную эко­номику. Но, как любой другой инструмент, рынок недвижи­мости без реальной экономи­ки не может жить вечно.

Сформируем свой взгляд, к примеру, на сегмент дорогой офисной недвижимости, где ставки аренды упали на 25-35%. Здесь одновременно про­исходит существенное сниже­ние заполняемости. Офисные центры, ввод которых в экс­плуатацию волею судьбы при­шелся на 2008 и начало 2009 года, не только не смогли до­стичь расчетной заполняемо­сти, но и потеряли часть кли­ентов. В целом по сегменту офисной недвижимости уро­вень заполненности офисных площадей по нашим оценкам уже упал не меньше, чем на 30% и продолжает падать.

Компании-клиенты офис­ных зданий сокращают офис­ный персонал, а значит, и по­требную площадь офисных помещений, одновременно на­стаивая на снижении тарифа найма площадей.

Вследствие происходяще­го для собственников офисных зданий текущая доходность от сдачи в найм упала.

В конечном итоге это при­вело к расчетному падению стоимости самой недвижимо­сти. Почему «расчетному», да потому, что со времени на­чала кризиса в Кишиневе не произошло ни одной реальной сделки купли-продажи офис­ного здания.

Нельзя сказать, что те­кущая потребность в найме офисных площадей «нуле­вая». Нет. Но, если допустим, в офисном центре за 6 месяцев прошлого 2009 года освободи­лось 2000 кв. м, то заключено новых договоров на 300-350 кв. м. Итог: новый спрос со­ставляет 15-18% от объема па­дения.

Но кроме существующих офисных зданий есть и строя­щиеся. Их строительство надо заканчивать, хоть и себе в убыток.

Кризис в сегменте офисной недвижимости для инвесто­ров привел, к ситуации, когда не только невыгодно покупать офисную недвижимость, но и цена строительства не дает эффективного срока окупаемо­сти вложений в условиях низ­кого спроса и низких тарифов найма.

Срок окупаемости увели­чивается с 5 до 7-8 лет, а ста­ло быть, цена продажи здания падает до 40%.

То есть при таком сниже­нии внутренней ставки доход­ности, ни о каком успешном инвестировании не может идти речь.

Поэтому, чаще всего речь идет в подобных проектах не об успешном инвестировании, а об обеспечения собствен­ной компании офисом, как в случае со строительством  шикарного офисного зда­ния класса «А+» компании «Аском-Групп».

Подобная же ситуация сложилась и в сфере коммер­ческой недвижимости. Подтверждением того, что эти рынки в полной стагнации, служит такой факт - за последние 3-4 года мы не наблюдали здесь ни одной сделки.

Активность рынка, отмеченная весной, была лишь волной реализа­ции отложенного спроса. Эта «волна» собиралась в течение всего 2009 года. Сначала был период стагнации во всех сег­ментах, в течение которого продавцы без острой необхо­димости не выставляли свои объекты на продажу: ведь реализации по приемлемым для них ценам в тот момент не было. Позднее, когда си­туация стабилизировалась - сначала в торговом, а потом и в остальных сегментах, про­давцы предпринимали попыт­ки выставить свои объекты на продажу. Однако, покупатели не торопятся, присматриваясь к новым условиям. Тем не ме­нее, кризис, пока не окончен и тенденции роста цен не наблю­даются. «Волна» отложенно­го спроса проходит, и рынок снова вошел в стабильное со­стояние «выжидания». По­степенное оживление рынка коммерческой недвижимости, отмеченное по росту объема предложения в марте, в апре­ле практически закончилось, состояние рынка стабильное. Об этом говорят на только це­новые показатели. Сроки экс­позиции находятся на мак­симальных уровнях - около 250 дней. Доля объектов, по которым не меняется цена, до­стигла рекордного показателя за весь период - 80%.

Этот показатель отражает стагнационные процессы на рынке: мало кто верит, что изменение цены в экспозиции на рынке, как в большую, так и в меньшую сторону приведут к продаже. Рост объема пред­ложения по количеству про­должался за счет окончания строительства объектов высо­кой степени готовности.

Незначительной остается и ценовая динамика. Отсут­ствие значительных измене­ний на рынке обусловлено отсутствием существенных положительных предпосы­лок для роста продаж, так как последствия кризиса рынок ощущает на себе до сих пор.

Теперь рассмотрим ситуа­цию с жилой недвижимостью. В Кишиневе жилье, которое соответствует нормальному уровню жизни, имеет соответ­ствующую цену. Даже если скинуть в два раза стоимость квартиры площадью в 100 кв. метров в доме тех же советских стандартов с разбитыми подъездными дорогами, «Шанха­ем» через забор от нового дома и получасовыми «пробками» по утрам и вечерам, не многие имеющие деньги на покупку согласятся платить 1200 евро за «белый вариант» серого цвета и совершенно необъяс­нимыми сроками окончатель­ного ввода этого дома в экс­плуатацию.

Посмотрите на рекламу новых жилых домов: «элит­ный», «бизнес», «супер», «лучший», «дом Вашей меч­ты» и т.п. Но сколько в нашем городе существует богачей, миллионеров, бизнесменов и прочих зажиточных людей, живущих сегодня в подворот­не и ждущих «элитных» «до­мов своей мечты»?! Неужто столько же, сколько квартир в этих построенных и недостро­енных домах?

Сегодня покупателей по этим ценам нет. А продавцы не снижают цену. Мне кажет­ся, застройщику сейчас легче обанкротиться и отдать эти дома банкам. Потому что сей­час себе дороже инвестировать в доведение их до ума. Будут ли банки продавать заложен­ные дома по бросовым ценам? Не факт! Банку тоже не хочет­ся нести убытки. Уж лучше их стоимость по залогу отражать в балансе, поддерживая лик­видность своих активов.

Так что, в целом, наибо­лее вероятный прогноз, что рынок недвижимости может заморозиться в нынешнем со­стоянии.

Происходят и будут про­исходить единичные сделки с участием продавцов, которым срочно нужны деньги.

Каков же итог? С углу­блением общего, системного кризиса рынок недвижимости Молдовы фрагментируется. Часть будет находиться в ожи­дании. Часть уже вымирает. В теории, прорыв из ситуа­ции возможен путем ак­тивного вмешательства иностранных инвесторов. На текущем этапе — путем выку­па незавершенных объектов с малой степенью готовности. Впоследствии, это может быть девелопмент в строительстве коммерческих объектов и объ­ектов инфраструктуры нового поколения.

 

(печатается в сокращении)

Источник: Экономическое обозрение Логос-Пресс № 21 (853) – 04 июня 2010г.