Новости

В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ БОЛЬШАЯ ПЕРЕМЕНА

May 14 2010 11:20AM

В конце прошлого года на одном из интернет-порталов появилась информация о том, что компания «Ахшарат ха-Йешув», принадлежащая израильскому магнату Оферу Нимроди, начала в Молдове строительство крупнейшего торгового центра. Объект площадью в 25 тыс. кв. м должен появиться в районе парка «La Izvor». Молдавские владельцы торго­вых центров к этой новости отнеслись скептически. О подобных планах заявляли мно­гие иностранные инвесторы, но до конца дело довели лишь двое - компании «Shain Lian International» и «Lemi Invest». Торговый центр — бизнес специфический: из всех, открывших­ся за последние три - четыре года, коммерчески успешными стали единицы.

Мнение одного крупно­го предпринимателя привожу дословно. «Пару лет назад я встречал­ся с Офером Нимроди в Кишиневе, он предлагал вести совместный бизнес. Но его предложение показалось мне, мягко говоря, несерьезным. О строительстве коммерческого центра слышу впервые, тем более странным выглядит вы­бор территории под застрой­ку. Кому нужен этот центр на окраине Скулянки? Где там строить? Чем оправданы та­кие инвестиции, если, конеч­но, они вообще заявлены?»

Тем не менее, еще летом 2008 года г-н Нимроди сооб­щал, что владеет участками под строительство в Централь­ной Европе, Польше, Румынии и Молдове. В Бухаресте он выкупил 5,4 га за 12,5 млн евро, также ему принадлежит 50-процентная доля в коммерческом центре «7-Star» в городе Питешть. В Кишиневе в районе ул. Каля Ешилор Офер Нимроди приобрел участок в 3,5 га за 8,9 млн евро. На тот момент проект предполагал строительство жилых домов общей площадью в 75 тыс. кв. м и еще двух зданий (42 тыс. кв. м) - под офисы и коммер­цию.

Кризис внес коррективы в планы инвестора. По словам заместителя гендиректора « Ахшарат ха-Йешув » Рафаэля Снир, сейчас речь идет только о строительстве коммерческо-развлекательного комплекса в районе Скулянки. С дет­скими площадками, местами для отдыха и аттракционами. Он отметил, что это первый и пока единственный про­ект израильской компании в Молдове. Несколько странным показалось то, как г-н Снир обосновал решение ин­вестировать именно в торго­вый центр. «Так как многие молдаване работают за грани­цей, отправляя деньги домой, создалась ситуация, при ко­торой у массы людей есть не­мало наличных на руках. Что позволяет рассчитывать на солидный потребительский потенциал».

В Молдове действительно треть населения живет за счет гастарбайтеров. Но при этом несколько торговых комплек­сов столицы так и не вышли на прибыль. Журналистская этика не позволяет называть эти центры, но ритейлеры от­мечают, что погубил их не кризис, а незнание девелоперов специфики бизнеса. Можно построить объект и за месяц заселить его арендаторами, но трудно их удержать, если торговли нет.

На прошлой неделе я встретилась с руководством ряда торговых центров, ко­торые рассказали, чем живет этот бизнес и как удержать его на плаву.

Условно кишиневские торговые центры можно раз­делить на три категории. К первой относятся моллы «Megapolis» и «MallDova», которые не стали прямыми конкурентами. В «MallDova» развивают дорогостоящий ев­ропейский формат, тогда как «Megapolis», в силу своего расположения, все еще далек от заполняемости. Во вторую категорию входит основная часть ТЦ - «Elat», «Grand Hall», «San City», «Jumbo», «Gemeni», «Unic». К третьему относятся небольшие центры районного масштаба, такие как «Budapest», «Palmira», «Soiuz», «Arizona» и др. «Классикой жанра» принято считать вторую из указанных категорий, поэтому именно о них и пойдет речь.

Несмотря на то, что в большинстве случа­ев у этих ТЦ разнится концепция, в кризис у них оказалось много общего: минимальный отток арендато­ров, практически одинако­вый уровень спада продаж, намечающееся расширение коммерческих площадей и строительство парковок. Исключение составляет разве что «Gemeni», который уже ничего не расширяет и давно ничего не теряет.

Большие изменения кос­нутся ТЦ «Elat». Здесь нача­лось строительство парковки, над которой будет надстроен еще один этаж, тем самым коммерческие площади наи­более востребованного второ­го этажа в «Elat» увеличатся вдвое. Стройка ведется со сто­роны двора: после покупки всей инфраструктуры бывшего завода «Sigma», этот участок увеличился до 4,5 га. Одновременно будет проведена реконструкция ныне действующего второго этажа, где установят два эскалатора. За счет этого уменьшится на­грузка на панорамные лифты. Сейчас комплекс располагает 14,5 тыс. кв. м, в ремонт и оснащение каждого уровня было вложено более 1 млн евро. Инвестиции в нынеш­нюю реконструкцию не уточ­няются, поскольку к ремонту готовится соседний корпус: там планируется запуск раз­влекательного центра.

В последний раз «Elat» расширяли полтора года на­зад, когда под торговлю был сдан в эксплуатацию пятый, верхний этаж центра. Его реонструкция во многом была обусловлена спросом на ком­мерческие площади после закрытия вещевого рынка «Decebal». Однако рыночные торговцы так и не смогли при­способиться к специфике работы торгового центра, и пятый этаж оказался самым слабым по посещаемости. Недавно его решили выделить под детские товары, тем самым в «Elat» появится крупнейший «Дет­ский мир», расположенный на четвертом и пятом этажах. Сейчас готовится рекламная кампания, все площади рас­пределены и к концу месяца «Детский мир» начнет работу в новом формате.

Обсуждая специфику этого бизнеса, главный менеджер «Elat» Але­на Камышная отметила, что в молдавских ТЦ не должно быть дорогих брендов. При­сутствие таковых предпо­лагает формат «MallDova» и «Jumbo», остальные центры территория для средне­го класса. Это работающие люди, которые делают покуп­ки целенаправленно, поэто­му дорогие марки в «Еlat» не пускают. Сегодня здесь дей­ствуют 700 торговых точек, площадью 20-40 кв. м, такой метраж считается наиболее приемлемым для бизнеса. Свободных площадей в этом центре нет, часть арендато­ров владеют здесь нескольки­ми точками продаж. После реконструкции ассортимент каждой пересмотрят: конку­ренция между ТЦ обязывает менять принцип работы, не допуская дублирования това­ров в «бутиках».

«Еlat» - главный коммер­ческий объект компании. По­сле того, как в прошлом году закрылся «Elat Com» в райо­не Буюкань (он работал более трех лет), все новые проекты связаны только с этим цен­тром.

В январе 2011 года на реконструкцию закроется «Grand Hall», принадле­жащий холдингу «Elita-5 Group». За десять месяцев его площадь будет увеличена на 6,2 тыс. кв. м за счет надстрой­ки четвертого этажа и полной перепланировки торгового пространства. Обновленный «Grand Hall» начнет действо­вать по принципу «one stop» (покупка товаров для повседневной жизни в одном центре и за один визит). Управление предприятием будет передано румынской компании «Retail Group». Она специализиру­ется на управлении торговы­ми объектами, сдаче в арен­ду площадей иностранным компаниям и контроле их деятельности. Согласно до­говору, после завершения ре­конструкции «Retail Group» будет отведено 40% из общей площади «Grand Hall».

Сегодня торговый центр работает в прежнем режиме и с прежним составом аренда­торов. Свободных площадей в нем нет, несмотря на кризис. У «Grand Hall», по сравнению с другими центрами, есть одно неоспоримое преимущество - автопарковка на 100 мест. Именно это сделало объект особо притягательным.

Расширяется  инфраструктура «San City»: сегод­ня там строится подземный двухуровневый паркинг на 90 мест. Планируется увеличение торгового простран­ства для зоны развлечений и фуд-корта. Рассматривается вариант надстройки верхне­го этажа. «San City» тесно в прежнем формате и эту про­блему испытывает большин­ство коммерческих центров. В том числе и «Jumbo» с площа­дью в 35 тыс. кв.м. Порядка 70% из них были выкуплены, остальные сдаются в аренду: сейчас спрос арендаторов ва­рьирует, но вскоре он может превысить предложение. В компании «Leutis» подтвер­дили возможность расшире­ния «Jumbo», но детали пока не разглашаются.

Универмаг «Unic» со­вместно с одной из партнер­ских компаний намеревается строить парковку в пять уров­ней со стороны двора. Бывше­му ЦУМу сложно развиваться за счет собственных ресурсов: 85% прибыли перечисляется государству, как мажоритар­ному акционеру. В 2009 году товарооборот «Unic» увели­чился на 370 тыс. леев — поч­ти до 53 млн леев. От сдачи в аренду 35% площадей «Unic» выручил 18 млн леев. В 2009 году арендные ставки снизи­лись на 20% и сейчас варьируют в пределах от 150 леев до 1 тыс. леев за квадрат, в зави­симости от этажа. Это сказалось на чистой прибыли: она составила без малого 5,3 млн. После всех выплат о крупных инвестициях в инфраструкту­ру ЦУМа говорить не прихо­дится, к тому же вопрос о про­даже этого объекта до сих пор не закрыт.

Примерно так обстоят дела в кишиневских торго­вых центрах, которые гото­вятся к большим переменам. Этот сегмент укрупняется, и наконец-то будет работать на отличиях.

 

Ирина МАЦЕНКО

Источник: Экономическое обозрение Логос-Пресс № 18 (850) – 14 мая 2010г.