News

ДОЛГАЯ ПЕРЕЗАГРУЗКА

Mar 5 2010 11:51:05:000AM

Казалось бы, сроки реализации проекта «Megapolis Mall» слиш­ком затянулись. Его строили без малого пять лет и до сегод­няшнего дня комплекс полно­стью еще не сформирован. Планы инвестора из года в год меняются, а вместе с ними и выделенные на развитие бюд­жеты. В свое время на приобре­тение земельного участка в 4,5 га и строительство молла на базе бывшего компьютерного завода планировали потратить 20 млн евро. Однако ближе к запуску сумма инвестиций возросла до 50 млн евро. Учи­тывая размах, бюджет был оправдан: здесь планировалось открыть пару гипермаркетов, более 300 магазинов, бары, ре­стораны, кинотеатр, боулинг, фитнес-центр, дискотеку и ка­зино, автопарковку более чем на тысячу мест, а также дет­ский городок, летние террасы и непременно бассейн. К концу строительства речь шла уже о более скромной инфраструкту­ре, без бассейнов, кинотеатров и прочих излишеств.

Большая торговля в молле не задалась с самого начала. На тот момент причина за­ключалась отнюдь не в отда­ленном расположении объекта. Молл — точка загородная и в этом формате действует во всем мире. Арендаторов ста­ли привлекать за два года до открытия, и к началу 2007г. порядка 80% площадей были сданы в аренду, при средней квадратуре магазина в 150 м. Перед управляющей коман­дой стояла обычная задача - привлечь бренды первой ве­личины, без которых ни один молл развиться не способен. Для этого инвесторам необхо­димо было выполнить повы­шенные требования к отделке и дизайну интерьера. В молл потянулись держатели брен­дов, среди которых «Валентин Юдашкин» и «Cristian Dior». Якорным арендатором первого этажа намеревалась стать сеть магазинов «Bomba». Но вско­ре инвестор стал экономить на отделочных материалах, сфор­мировав т. н. пластиковые бутичные ряды. После чего произошел отток арендаторов и молл опустел.

Худо-бедно,   но   впослед­ствии руководству комплекса удалось привлечь десятка два арендаторов, однако большой погоды они не делали. Китайский инвестор - «Shian

Lian International Group» - создал новую компанию «Zeng Shi Int.», которой доверил роль первой скрипки в своем торго­вом деле. Поначалу она зани­малась импортом строймате­риалов и пищевых продуктов, а впоследствии стала крупней­шим арендатором «Megapolis Mall». Сегодня «Zeng Shi Int.» занимает порядка 10 тыс. кв. м из общей площади молла в 35 тыс. кв. м, используя их под маркеты «Everest» и «Everest Electronic» и два магазина одежды и обуви.

Зона развлечений на чет­вертом этаже молла долгое время пустовала. Некогда о своем присутствии заявляло руководство «Plaza Clubz», ко­торое планировало установить там 8 дорожек для боулинга. Однако не сложилось и пло­щадку вновь пришлось окучи­вать «Zeng Shi Int.», открыв­шей здесь боулинг, бильярд и игровой зал для тенниса. Поз­же к ней примкнуло казино «Imperia».

По словам директора по маркетингу Дианы Кошлец, в нынешнем году число арен­даторов возросло: без учета «Zeng Shi Int.» их насчитыва­ется около тридцати. Однако в «Megapolis Mall» остаются пустующими еще около 3 тыс. кв. м. Арендные ставки сни­зили с 45 евро за метр до 20-25 евро. Тем не менее, пул арен­даторов тяжело формируется. Главная проблема молла — в его удаленности, что сказалось на покупательском потоке. Ритейл просчитывает риски и отдает предпочтение более оживленным коммерческим площадкам. За последний год в молле сменилось несколь­ко операторов: закрылись книжный «Pro Noi», магазин одежды «Sasch», детский «Per Maman», парочка кафе. Вза­мен появились парфюмерные и косметические отделы, салон красоты, мебельный магазин и новая точка на фуд-корте. В ритейлеры переквалифициро­вался и сам инвестор. Компа­нии «Zeng Shi Int.» в молле принадлежат два кафе, дет­ская игровая комната, фитнес-центр, а вскоре откроется зал торжеств, площадью в 2 тыс. квадратов.

Зона фуд-корта всегда счи­талась точкой особой, поэтому его арендаторы удостоились лучших условий. При ставке в 45 евро за квадрат для общепи­та ее изначально установили на уровне 20 евро. Площадь в 1,2 тыс. кв. м была выделена для шести предприятий: «Fine» (молдавская кухня), «Laguna azurie» (блюда из морепродук­тов), «Foisor» (сеть блинных), «Moldovaschi clear» (молдав­ские блюда в кляре), «TEM» (турецкая кухня) и «Paste E Pizza» (итальянская кухня). Арендаторы практиковали единую ценовую политику при среднем чеке в 80 леев на двух человек. Однако испытание на прочность выдержали не все и в прошлом году на фуд-корте закрылись три кафе - «Fine», «Moldovaschi clear» и турец­кое бистро «TEM».

Первые два были дебю­том  молдавских  пред­принимателей, тогда как турецкую точку открывал профессионал - Гочек Осман, представитель       гостинично-ресторанного бизнеса. Г-н Осман владеет ресторанами в Санкт-Петербурге и Пловди­ве, активно занимается строи­тельным бизнесом. В Молдове работал только в фуд-корте и другими объектами не инте­ресовался. После его ухода из молла бистро «TEM» переклю­чилось на китайскую кухню китайских инвесторов.

Пропускная способность фуд-корта — до 1 тыс. человек в день, но заполненным он бы­вает только в выходные дни. У арендаторов была идея изме­нить график и не работать по понедельникам и вторникам, однако администрация молла эту инициативу не поддержа­ла. С понедельника по пятни­цу «Megapollis» посещают 3-4 тыс. человек, тогда как во вре­мя уик-энда их около 10 тыс. Свободных мест нет ни в одном кафетерии, а игровая комна­та обслуживает до 50 детей в час. Для молла 10-тысячный трафик - кошкины слезы: столько должен обслуживать один лишь «Everest». Хоть и с опозданием, но управляющая команда начала понимать, что без дополнительных усилий трафик не увеличится и экономический кризис здесь ни при чем. В феврале запустили бес­платный транспорт, который курсирует по городу в течение дня. Но такого размаха, как у «Shopping MallDova» про­ект не получил по весьма объ­ективным причинам. Дело в том, что молл расположен на конечном маршруте порядка 300 микроавтобусов и у них появились риски остаться без существенной части пассажи­ропотока.

Есть у этого объекта еще одна особенность: его не ре­кламируют. Владелец «Shain Lian Int.» Зенг Сийонг кате­горически отказывается от рекламы. «Megapolis Mall» рекламировали только один раз, на этапе запуска. Актив­но сотрудничали с известным пиар-агенством, соглашались на разные формы продвиже­ния. Расходы на рекламу г-н Сийонг считает насколько ко­лоссальными, настолько же бесполезными, поэтому огра­ничился «сарафанным радио» и интернет-сайтом. Маркетин­говые акции проводит только «Everest», без них формат су­пермаркета сложно развивать. По словам совладельца и директора компании «Zeng Shi Int.» Ван Зенхенга, развитие в торговле предполагает укруп­нение, поэтому китайские инвесторы намерены создать сеть. «Everest» не может самостоя­тельно расширятся, поскольку привязан к китайскому девелоперу. Напомню, что «Shain Lian Int.» - холдинг, объединя­ющий группу компаний, кото­рые работают в Китае, Австра­лии и Румынии. Предприятие со 100-процентным китайским капиталом основано в Румы­нии, занимается строитель­ством жилых и коммерческих зданий, торговлей, междуна­родными грузоперевозками и складированием. В Молдове «Shain Lian Int.» сконцентри­ровался на строительстве и ритейле: он запускает объект под ключ, а дочка - «Zeng Shi Int.» его осваивает.

Г-н Зенхенг сообщил, что согласно проекту, инвестор намерен открыть в Кишиневе еще два мола, которые вместе с «Megapolis Mall» должны сформировать своего рода тре­угольник. В течение послед­них месяцев велись активные поиски земельных участков и подходящих сооружений. Диа­на Кошлец уточнила, что были рассмотрены предложения в районе Яловень и Дурлешть, но поиски продолжаются. Бу­дущие объекты будут такого же формата, как и нынешний молл, однако меньшего мас­штаба — в два уровня.

Недавно провели перего­воры по поводу покуп­Ки агрорынка «Uno», принадлежащего молдавско-американскому СП «Progres & Со». Его площадь составляет без малого 13 тыс. квадратов и в свое время в строительство рынка было вложено $11 млн. Торговля там довольно вялая, несмотря на то, что коммерче­ские площади в «Uno» сдают­ся по цене от 4 леев за квадрат, а складские — вдвое  меньше. Сделка сорвалась в последний момент: продавцы заявили, что в сумму договора не был включен НДС. Г-на Сийонга этот факт настолько возмутил, что он отказался от своих пла­нов.

Что касается «Megapolis Mall», то его структура со вре­менем кардинально изменит­ся. Рядом с основным объек­том появятся две 25-этажные башни: в одной разместится бизнес-центр, в другой — от­ель. Согласно проекту, за зда­нием молла будет построен жилой комплекс, который в первую очередь рассчитан для работников молла (таковых здесь порядка 500).

Несмотря на трудности в ритейле, «Shain Lian Int.» не намерен тянуть с открытием новых объектов. Но, учитывая сроки запуска первого молла, эти планы все же могут уйти в далекую перспективу.

Ирина МАЦЕНКО

Экономическое обозрение Логос-Пресс № 8 (840) – 05 марта 2010г.