Новости

Новые квартиры – между прошлым и будущим

Feb 24 2010 12:30PM

Многих интересует, как обстоит ситуация в сфере не­движимости Молдовы, особенно в том, что касается жи­лых площадей. Экономический кризис повлиял на цены на недвижимость во всем мире. Несмотря на это, в Молдове существуют противоречивые мнения по этому вопросу: данные статистики констатируют снижение цен, тогда как простые покупатели часто не согласны с этим, гово­ря о том, что «на рынке Молдовы не существует правил, и ни о каких падениях цен речь идти не может». Однако мы уже можем подвести итоги и проанализировать дан­ные этой области. Мы предлагаем ознакомиться с ситуа­цией на рынке недвижимости в отношении цен, продаж, доверия покупателей и прогнозов на будущее.

 

САМЫЙ НЕОБЫЧНЫЙ ГОД ДЛЯ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА

«2009 год оказался самым нео­бычным и тяжелым годом за всю историю рынка недвижимости Кишинева. Не так давно застрой­щики отрицали влияние мирово­го кризиса на отрасль строитель­ства Кишинева, и прогнозировали рост цен в будущем. На сегодняшний день многие объекты и проекты заморожены на неограниченный срок, на остальных работы ведутся медленными темпами», - утверждают аналитики биржи недвижимости «Lara».

 Квартиры на первичном рынке покупают редко, а строительные работы на многих стройках оста­новились. Пытаясь продать квар­тиру, застройщики скидывают 20% от начальной цены.

По словам представителей бир­жи «Lara», в прошлом году прои­зошло огромное падение цен, что объясняется экономическим и по­литическим кризисом в стране, что далеко не лучшим образом сказалось на доверии граждан к инвестированию в недвижи­мость. В настоящий момент на первичном рынке недвижимости муниципия Кишинев существует около 74 проектов строительства, находящихся на стадии реализа­ции, которой занимаются лишь 50 застройщиков: в Центре и Бо­танике - по 21 жилому дому, на Чеканах - 13, Рышкановке и Буюканах - по 10 домов. Средняя цена на первичном рынке в 2009г. со­ставила 650 евро за квадратный метр или на 22% меньше, чем в 2008г. (максимальная стоимость 839 евро). Сегодня из совокуп­ной  площади  предложенных  на продажу квартир было приобре­тено лишь 63%, что обеспечило первичные взносы в размере 20% от стоимости строительного про­екта. Непроданными остаются около 37% новостроек. По каче­ству и стоимости все  реализуе­мые проекты строительства де­лятся на: квартиры эконом-класса 20%, средней категории - 55%, класса «люкс» - 25%. Это говорит о том, что спрос  и предложение сконцентрированы на квартирах средней категории.

По данным Национального бюро статистики, в январе-декабре 2009г. за  счет всех источников фи­нансирования было сдано в экс­плуатацию 4110 квартир  общей площадью 446,9 тыс. квадратных  метров, что составляет 71,7% по сравнению с аналогичным перио­дом 2008г. Строительство жилых помещений  проводилось, в основном,   экономическими   агентами частного   сектора   национальной экономики,  составив  около  90% от общего числа домов, сданных в
эксплуатацию.

 

КТО РИСКУЕТ, ТОТ НЕ ПЬЕТ ШАМПАНСКОГО?

Эксперты биржи «Lara» счита­ют, что цены на рынке недвижимости формируются под воздействи­ем многих факторов. В настоящее время одним из решающих фак­торов при заключении сделки является доверие к застройщику. Сейчас у покупателей совсем нет доверия, поэтому на первичном рынке недвижимости продаются лишь единицы квартир.

«Еще три года назад мы ли­хорадочно искали квартиру для покупки. Больше всего присма­тривались к новым квартирам», - рассказывает Татьяна Фусу. По ее словам, после продолжительных поисков, выбирали между компанией, продававшей кварти­ры в готовом для заселения доме по цене 650 евро за один квадратный метр, и компанией, рас­полагавшей проектом строитель­ства дома лишь на бумаге, цена за квадратный метр составляла 450 евро. «Мы выбрали первый вариант. Уже заселились в нашу квартиру, тогда как вторая ком­пания исчезла с рынка, несмотря на то, что была известной и при­знанной компанией», - отметила Татьяна Фусу.

Экономический аналитик неза­висимого аналитического центра «Expert-Grup» Адриан Лупушор отметил, что многие покупатели внесли первый взнос за строящиеся квартиры, что использовалось на начальных этапах строительства. «К сожалению, многие компании столкнулись с проблемой нехват­ки ликвидности, что привело к замораживанию строительства и денег, вложенных покупателями в здания, находящиеся на началь­ном этапе работы», - утверждает А. Лупушор.

По его словам, это наложило су­щественный отпечаток на доверии граждан к подобным проектам.

С другой стороны, эксперты данной области утверждают, что строительство дома процесс долговременный, может длиться от 12 до 36 месяцев. За этот период возможно появление многих факторов риска, которые в итоге могут повлиять на конечную цену квартиры. В нынешних условиях население испытывает проблемы с рабочими местами, снизились до­ходы, и выросли текущие расходы, что заставило многих покупателей изменить приоритеты, а приобре­тение нового жилья отодвинулось на второй план. Согласно стати­стическим данным, в 2009г. доля квартир, сданных в эксплуатацию в городской местности, упала на 1,6 процентного пункта, по срав­нению с 2008г.

 

ПРОГНОЗЫ В ОТНОШЕНИИ НОВЫХ КВАРТИР

По мнению Адриана Лупушор, прогноз на текущий год в от­ношении первичного рынка не­движимости зависит от многих факторов. Во-первых, от восста­новления мировой экономики, что непосредственно связано с денеж­ными переводами наших граждан, работающих за границей. В свою очередь это будет формировать спрос и цены на первичном рынке недвижимости.

Во-вторых, ситуация на рын­ке зависит от доверия населения к компаниям, предлагающим на продажу дома, строительство ко­торых еще не было начато. «Мно­гие покупатели были разочарова­ны тем, что сроки, определенные для строительства жилых домов, в которые они вложили деньги, ис­текли, а другие были заморожены. Это снизило степень доверия по­тенциальных покупателей к стро­ительным компаниям», - утверж­дает А. Лупушор.

По этому поводу аналитик «Expert-Grup» высказал мнение, что строительные компании должны разработать новые стратегии мар­кетинга для увеличения степени доверия клиентов и банков. По­мимо этого, было бы неплохо пере­смотреть стратегии менеджмента.

А. Лупушор отметил, что в на­стоящее время в муниципии Ки­шинев существует 30 незавершен­ных проектов общей стоимостью около 300 млн евро. «В 2010 году планируется сдать в эксплуатацию 40% домов, что составит приблизительно 100 млн евро, остальные 60% будут сданы в течение 2-3 лет».

 

НОВЫЕ ДОМА СОСЕДЕЙ

По данным исследования интер­нет-портала imobiliare.ro, стои­мость новых квартир в столице Румынии за последний год сни­зилась на 27,2%, больше всего (на 30%) снизились цены на двухком­натные квартиры. Вместе с тем, большие площади и отделка квар­тир для большинства населения стоит все так же дорого.

«Средняя цена на новые кварти­ры в резидентских домах Бухаре­ста в конце первой недели февраля достигла 1461 евро за кв. м, что на 27,2% меньше, чем за тот же пери­од 2009г. Цены на трех- и четы­рехкомнатные квартиры остаются высокими, многие из них имеют особенную отделку и огромную площадь, и предназначены для со­стоятельных граждан», говорится в исследовании.

Самыми дорогими остаются квартиры с четырьмя и более ком­натами, цены на которые достига­ют 1618 евро за квадратный метр. Двух- и однокомнатные квартиры стоят 1360 и 1374 евро за кв. м, соответственно.

Цены на все категории прода­ваемых квартир, публикуемые агентствами по недвижимости и частниками, снизились на 3,6% в январе 2010г., по сравнению с декабрем 2009г., достигнув 1184 евро за квадратный метр.

Необходимо отметить, что око­ло 15% всех реализуемых проек­тов в 2008г. были аннулированы или отложены, и лишь половина из всех проектов, запланированных на предыдущий год, была завер­шена. К тому же, лишь несколько блоков были завершены в 2009г., говорится в отчете  Jones Lang LaSalle.

Несмотря на то, что количество новых жилых единиц, продавае­мых в Бухаресте, снизилось, чис­ло завершенных и непроданных квартир выросло и продолжит ра­сти в 2010г.

«Если учитывать то, что эконо­мика Румынии будет восстанов­лена в течение примерно двух лет, спрос на жилые квартиры может вырасти в начале 2011г. Это бу­дет способствовать и укреплению цены на жилье», - считают румын­ские консультанты.

Татьяна СОЛОНАРЬ

Источник: CAPITAL Market  № 7 (324) – 24 февраля 2010г.