Новости

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ДНА ПОКА НЕ ВИДНО

Feb 5 2010 10:34AM

 

Серьезным испытанием стал для рынка недвижимости 2009 год. Общий итог года мож­но охарактеризовать так: обвала, к счастью, не произошло, падение было плавным и

вполне прогнозируемым.

И в цифровых показате­лях аналитики рынка расходятся совсем не­значительно. По данным бир­жи недвижимости «Лара», падение цен по сравнению с докризисным уровнем се­редины 2008 года составило 26%. Согласно анализу агент­ства по недвижимости «Ника Имобил» - на 22%, а за год на 16%. На фоне соседних стран показатели не столь пугаю­щие. В Москве по сравнению с докризисным периодом паде­ние составило 35%, в Киеве - 40-45%, в Бухаресте - 50%.

Падение рынка отмечается по всем составляющим. Специ­алисты биржи «Лара» исходя из числа обращений клиентов за год, посчитали, что, если об­щее число звонков снизилось на 3,8%, то активность спроса упала на 40,8%, а предложе­ния - только на 2,7%.

По мнению директора агентства по недвижимости «Ника Имобил» Петра Олейника в прошедшем году коли­чество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости сократилось в два-три раза по сравнению с 2008 годом. Спрос упал, прежде всего, из-за значительного сниже­ния доли инвестиционных покупок, которая до этого со­ставляла 40-50% от общего количества транзакций. Кри­зис сделал инвестиционные покупки нерентабельными и заставил покупателей более внимательно подходить к вы­бору недвижимости. Как пра­вило, сейчас недвижимость покупается для себя, а значит к ней предъявляют повышен­ные требования. В результате на рынке отмечается неболь­шое количество вынужден­ных сделок, когда обстоя­тельства заставляют стороны купить или продать квартиру, не дожидаясь прояснения си­туации на рынке. Цена 1кв.м жилья на вторичном рынке к концу года составила по дан­ным риэлторов 650-710 евро.

Более драматичная ситуа­ция сложилась на первичном рынке жилья. Почти весь прошлый год не утихали раз­говоры о кризисе перепроиз­водства квартир в новострое, отсутствии кредитования и спроса у населения на покуп­ку жилья.

В результате многие про­екты оказались замороженны­ми, застройщики вынуждены были пойти на уступку в ценах (по данным риэлторов в сред­нем снижение цен составило 20-25%), покупатели квартир в новостройках переориенти­ровались на вторичный рынок. В более выигрышной ситуа­ции оказались дома с высокой степенью готовности, то есть с минимальными рисками вло­жения средств для клиентов. «Сегодня первичный рынок переживает переформатирование, - считает председатель совета Национальной палаты недвижимости Александр Витанов. - Застройщики ищут пути для реструктуризации своих капиталов. У многих активы находятся либо в то­варе, либо в залоге, свободных денег почти нет. Поэтому они пытаются получить пролон­гацию кредитов в банке, дого­вориться о снижении ставки по кредитам, чтобы сохранить бизнес».

«То, что рынок в 2009году упал, это оче­видно. Особенно падение коснулось коммерче­ской недвижимости и нового строительства. Цена падения в первую очередь зависит от местоположения объекта, - продолжает Александр Витанов. - Вместе с тем, конец года прошлого и январь нынешне­го показал, что относительно недорогое жилье из старого фонда в пределах 50-60 тыс. евро уходит достаточно бы­стро. Постепенно появляется интерес и к более крупным коммерческим объектам по цене выше 500 тыс. евро. Я ду­маю, эти тенденции связаны с некоторым возобновлением кредитования и снижением процентов по депозитам».

Оживление спроса на недо­рогое жилье операторы рынка заметили еще летом прошлого года, дал о себе знать отложен­ный спрос. По данным агент­ства «Ника Имобил» диапазон цен таких продаж от 25 тыс. до 40 тыс. евро за квартиру. Это одно- и двухкомнатные квар­тиры в домах типовых серий МС, 143,102 в спальных райо­нах города. В структуре про­данных объектов малосемейки и однокомнатные квартиры составили 40%, двухкомнат­ные - 30%.

Особенно болезненно ска­зался кризис на рынке ком­мерческой недвижимости. О глубине падения можно судить по данным, которые приводит биржа недвижимости «Лара». Стоимость объектов коммер­ческой недвижимости (по дан­ным о реальных продажах) снизилась на 30-60%. Спрос на коммерческую недвижи­мость в основном пассивный, покупатели прицениваются и ждут ценовой корректировки. Вместе с тем, по отдельным видам отмечается возросший интерес, хотя до реальных продаж дело пока не дошло.

«Тенденция на рынке сегодня складыва­ется таким образом, что некоторый рост цен наблюдается только на жилье небольшой площади, которое очень быстро продается, - го­ворит Александр Витанов. - Исходя из этого, можно пред­положить, что вторичный рынок жилья будет расти в цене, особенно если учесть что новострой неопределен­ное время будет заморожен, и даже если строительство возобновится, то уже не теми темпами, что раньше. Деньги в страну из-за рубежа продол­жают поступать, пусть и не в прежних объемах. На депози­ты их пойдет меньше, в свя­зи со снижением банковских ставок, поэтому они будут направлены на скупку деше­вого жилья. Хотя уверенного прогноза сейчас дать сложно. Декабрь и январь нынешнего года не показательны, обыч­ного предновогоднего ажио­тажа не было, в январе были праздники, надо подождать хотя бы до апреля».

Аналитики сходятся во мнении, что ситуация на рынке недвижимости в наступившем году будет в решающей степе­ни зависеть от экономической ситуации как в мире, так и вну­три страны. Наиболее вероят­ным выглядит следующий сце­нарий: небольшое снижение до 10% цен к весне, стабилизация летом и сезонное оживление осенью, когда начнется акти­визация спроса. При этом на уровне цен она не скажется.

 

Татьяна ГЛАЗОВА

Экономическое обозрение Логос-Пресс № 4 (836) – 05 февраля 2010г.